麦田房产：买房路上，户型该怎么选？

自卑的陆运

　　“在北京买房，不敢对户型有过多要求，不然怕钱包不够”。在北京看过房的人，很多都会发出这样的感慨。今天，麦田房产就跟大家聊一聊如何选房型。

　　01 买房，户型到底重不重要？

　　买房，户型当然很重要。但在北京买房，有比户型更重要的选项。在预算有限的情况下，户型、楼层、面积、地理位置其实很难同时满足。

　　有网友分享自己的买房经历时说：“北京这市场，我对于户型也不敢有太多的要求。只希望客厅和卧室朝南，因为有孩子，孩子的主要活动区域还是在客厅。希望在她的成长过程中多给她一些阳光，这也是我一直坚持的一点。这个要求看似不高，但有时候却能筛选掉一整个小区。”

　　如果是刚需买房者，户型虽然是重要考量，但一定要适度降低户型在你选房时的决策比重。

　　对于三环以内那些房龄不太老、物业管理中上、户型正常、小区品质中上的房子，这些看似普通的条件，组合起来，基本总价超千万啦。

　　因此在北京买房，一定要学会做需求排序，搞明白自己的第一需求，什么都想要的结果，就是要大幅提高预算。

　　02 北京的户型发展：有明显的年代分层感

　　90年代之前，北京的房子以福利房、公房等非商品房项目为主。那时候的住宅要求的是平均化、按统一标准图纸进行建设。以客厅为例，80年代以前的房子，一般是个小方厅，只能摆个桌椅。80年代的客厅面积增加到八、九平米，可以会客就餐，但是一般要借助卧室或者厨房等间接采光。那会最大的诉求是解决“有无”问题，想方设法在有限的土地上尽量建更多的房子，对户型的实用性考虑较少。

　　进入90年代之后，塔楼开始流行。1992年，北京到香港招商，引入香港四大房地产开发企业进京，像东方广场、恒基中心、新世界广场、新东安广场等，都是那次招商的产物。除了商业综合体，港资开发商也承担了许多住宅开发，像朝阳北路的朝阳园，南四环的怡海花园等。这些小区，至今在区域内仍是标杆级的楼盘。

　　香港开发商进来以后，不但带来了资金、建筑理念，还引领了北京住房的“塔楼时代”。塔楼的优点十分明显，一是外观看起来大气，可以容纳更多的住户，二是承重墙一般在外面，户型的可改造空间大；缺点是建筑密度大、住户多，又要照顾每个房子的采光，所以大部分塔楼的户型都不方正。

　　进入新世纪以后，随着内地开发商的逐渐成熟，市场上的住宅类型逐渐丰富，体现在户型上就是更加多元化。这时候的户型，除了追求户型方正和采光以外，还更加注重功能分区和住户隐私，超大阳台、入户玄关、入户花园等能提升生活品质的设计也开始出现。

　　03 买房路上：关于户型选择的一些建议

　　虽然我们强调尽量在选房时，降低户型在决策中的占比，但户型毕竟是影响居住体验的重要因素，所以我们还是应该尽量遵循几个原则。

　　第一，尽量不要选极端变形户型。比如，刀把型、三角形的客厅和卧室、“回旋镖”户型等。这些户型，不但住起来别扭，而且空间利用率较低。比如，套内面积100平，空间利用率可能还不如方正户型的80平。在寸土寸金的北京，这些浪费的面积，可都是实实在在的金钱损失。

　　第二，暗厨和暗卫如果只能二选一的话，选暗卫吧。现在的暗卫，除湿除味都不是大问题。但对于厨房来说，因为有燃气、热水器等，所以和外界保持通风非常重要。

　　第三，关于各个功能区面积的纠结。这也是在买房时常见的问题，有人喜欢大卧室，有人喜欢大客厅。其实功能区的划分，大部分能通过后期的设计去弥补一下，尤其是对于塔楼来说，一般承重墙都在外部，大部分户型的内部可改造空间都比较大。对于这点，选择的重要性可以往后排。

　　最后，再跟大家聊一下进深和面宽的问题，面宽就是户型采光面的长度，一般来说越长采光就越好。但在评价户型上，面宽并不是越长越好，尤其是在北京的冬天，如果面宽过于夸张，可能影响房子的保温效果；进深越长，里面房间的采光就越差，但这个不绝对，现在很多户型都是多面采光，所以对于户型的进深和面宽，要根据户型的实际情况选择。

　　总之，在北京买房，户型虽说是一个重要考量因素，但也别因为过于纠结这个因素而放弃了众多可选的房源。麦田房产认为，对于刚需群体，在同样的价位条件下，“面积大”有时候比“户型优”显得更为重要。