北京：“买卖不破租赁”缘何被拆解(转)

沉迷么范

   近日，北京的一起民事诉讼引起了媒体的关注。究其根源，是这起民事纠纷就是围绕“买卖不破租赁”的这一核心点的。而现实情况却是这一法律制度被打破了。
       就“买卖不破租赁”的基本含义，北京明润丹律师事务所的韩律师告诉记者，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
       那么北京这起民事纠纷到底是怎么回事呢？
       当事人穆女士告诉记者，“我是北京市丰台区望园东里29号楼16层1606室的租户。我从2012年开始，就居住在这里，并且与房主签署了20年的租赁协议。”
       这套房屋所有权人叫李某某。2016年11月8日，李某某、周某某与大业信托有限责任公司签订《贷款合同—房屋抵押》，约定李某某、周某某向大业公司贷款4780000元。2016年11月30日，北京市长安公证处出具（2016）京长安内经证字第40663号公证书，对该《贷款合同—房屋抵押》进行公证并赋予其强制执行效力。2017年11月20日，北京市长安公证处作出（2017）京长安执字第146号执行证书，载明申请执行人大业信托有限责任公司对李某某、周某某提供抵押的房屋，可以依照法定程序以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。2018年1月26日，大业信托有限责任公司向法院申请强制执行，执行案号为（2018）京0106执1938号。法院依据已经发生效力的（2017）京长安执字第146号执行证书于2020年9月14日在京东法拍网上依法对李某某所有的房屋进行了拍卖。
       值得人们注意的是，拍卖公告中写明该房屋存在瑕疵，即租赁期自2016年9月18日起，至2036年9月17日止，已付十年租金。
       2020年9月15日，张晓华以4918835.6元竟得这套房屋。
       记者了解到，这套位于丰台区望园东里建筑面积为129.03平方米的房屋，目前的市值应该在700多万元。正是因为该房屋有了这20年租赁的瑕疵，所以起拍价才是490万。而竞拍人张晓华是认可了这个瑕疵，也就是租期20年的事实，才出价491万元竞拍，并竟得这套房屋。
       事已至此，本应该各得其所。
       然而接下来却发生了令人难以想象的事情。
       张晓华在拍得这套房屋后，开始想法设法设法要赶走房屋租赁者穆女士及其家人。
       据穆女士介绍，先是一些不明身份的社会人员蹲守家门口，后是这些人员多次撬锁、破门而入，砸毁家具，甚至公然直接驱赶穆女士及家人。面对这些人员的不断滋扰，穆女士无奈，只能报警向民警求助。“在当地公安派出所的几次出警后，并以寻衅滋事立案后，这些人员才不敢再上门滋事了。”穆女士说。
       看这招不灵，张晓华及其背后推手便又想其他的招数。2021年2月7日，他们想出了向丰台人民法院提起排除妨碍纠纷的诉讼，想用法律的武器“赶走”穆女士一家人。
       人们都熟知的买卖不破租赁这一基本法理常识，法律的天平怎能倾向他们？
       令人难以置信的情况发生了。北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初5642号民事判决。“穆某某于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区望园东里29号楼16层1606号房屋腾退，交予张晓华。”
       为什么会有这样的结果呢？穆女士的律师说，就是对方编造出穆女士与李某某、周某某之间所签订的租赁合同存在恶意串通。而这一理由居然被法官采信了！
       这位律师说，假定穆女士与李某某、周某某之间所签订的租赁合同存在恶意串通成立，因该恶意串通不仅未让张晓华的利益受损，相反，张晓华还因此成为受益人，收益率增加高达90%。所以说，张晓华无权以“双方恶意串通，损害第三人的利益”的理由主张租赁合同无效。其次穆女士提交的证据：房屋的电费、水费、燃气费、小区停车费、宽带费、物业费、宽带费、居委会发放的出入证、长期居住在房屋的照片等与生活紧密相连的交费、历史照片等等，大量无法伪造的证据足以证明：自2012年至今，穆女士一家是这套房屋的实际使用人；租赁合同不存在恶意串通，损害张晓华利益的可能。
       穆女士说，“自己一家人自2012年一直在该房居住，正因为自己的丈夫与李某某是兄弟，双方有基本的信任，我才将承租合同签了二十年，在没有任何证据的情况下，仅凭双方存在亲属关系，就推断房屋租赁虚假，推翻丰台区人民法院执行局裁定，推翻京东法拍网上公示，丰台区人民法院的刁法官是不是权力太大了？”
       穆女士说，这个庭是今年3月份开的，庭审结束后，刁法官却让张晓华方到丰台城建物业管理有限公司开具了一份《证明》，证明我2016年至今的物业费没交，并把这份《证明》放进了本案卷宗。先不说物业费交没交与租赁合同的真实性有没有关系。最关键的是这份证据没有进行质证，没有进行质证的证据是不能作为证据采信。作为审案法官明知程序不当，他为了什么样的目的，不按程序来审？
       记者注意到，穆女士向法庭提交的一份特别的证据，那就是2015年她的小女儿出生时，他们一家就是生活在这套房屋的证据：新生儿疾病筛查采血卡。而且有小姑娘从小至今在这套房屋内的生活照。
       努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，是全面建设依法治国的大政方针。面对这样的诉讼判决，穆女士深感冤屈。
       有关人士认为，暂且不论法理最终站在谁那一边？单讲张晓华此时的行为，已经严重背离了的当下全社会倡导的社会主义核心价值观，在张晓华的字典上还有没有诚信二字？她认可房屋租赁合同存在的事实，在拍得该房后，又撕毁该租赁合同，不择手段赶走房屋租赁者，这明显是为了自己的私利，违背公序良俗，应为全社会所唾弃。
      “言不信者，行不果”，“失信就是失败”，古今中外，诚信都是千金不易的可贵品质。然而，社会上各种失信行为频频曝光，人们不禁追问：诚信去哪儿了？“以诚感人者，人亦诚而应。” 期盼他人诚信，不如首先诚信待人。诚信建设，关键在于制度化，营造不能、不愿、不敢失信的氛围，让守信者处处受益、失信者寸步难行。
       当诚信缺失，当道德面临滑坡的时候，向全社会提出了一个严肃的问题：我们在物质昌荣的时候，人类的精神家园究竟如何呢？人与人之间,尔虞我诈、出尔反尔的现象此起彼伏。
专家认为，对诚信缺失这一社会问题，应以社会宣传教育为导向，以社会舆论为监督、以社会法制为手段的防范机制来解决。要营造人人讲诚信的社会风尚，褒奖美好，鞭挞丑陋。
穆女士在等待，我们也期待着！            （李政）