深圳楼市真要变天？停止商务公寓审批！年内新开工商品房已是往年2倍

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　　深圳楼市调控政策接踵而至。

　　7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。深圳市规划和自然资源局表示，将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。

　　业内人士认为，深圳停止商务公寓审批在情理之中，“7.15”新政后深圳市场都在传因为购房资格的问题，很多资金会去炒作商务公寓，这次堵上了可能存在的这个漏洞。

　　深圳停止商务公寓审批

　　7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，进一步规范房地产市场发展。

　　《通知》主要有三方面内容：

　　1、在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已审批通过的商务公寓项目，可按原规定办理。

　　2、对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

　　3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　对于新政出台的原因，深圳市有关部门负责人表示，根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。商务公寓参照原建设部2006 年 11 月发布的《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）中的公寓式办公楼进行设计。

　　商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2017 年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停止审批公寓式办公项目。2019 年 11 月，住建部批准新的《办公建筑设计标准》（JGJ/67-2019），自 2020 年 3 月 1日起实施，原《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）同时废止。新标准已取消了公寓式办公楼。

　　“深圳市停止商务公寓审批，这一规定符合国家相关政策和我市的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。”上述有关部门负责人称。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，深圳停止商务公寓审批在情理之中，“7.15”新政后深圳市场都在传因为购房资格的问题，很多资金会去炒作商务公寓，这次是对可能存在的这个漏洞堵上。

　　“近两年，深圳商务公寓市场很兴旺，成交占新建商品住房交易量的40%，也就是说，如果有十套新房成交，其中六套住宅，四套公寓，这个量是非常大的。其实北上广都在打击公寓，但只有深圳在给公寓一条路子，所以导致深圳的公寓市场很猖獗。但是这个产品确实违反土地用途管制和空间规划，在商业办公规划区域内建住宅，造成空间利用低效。不过，由于深圳住房供应不足，很多人寄望于公寓成为一个补充，总价低、精装修，适合年轻人作为过渡，但其实在深圳公寓市场是投资客主导的，当作首次购房需求去买的特别少，而且现在深圳市场上二手公寓交易特别少，因为有很重的土地增值税，所以大部分人买公寓都是买一手公寓长期投资。”李宇嘉对券商中国记者说，短期内，这个政策会造成大家觉得市场上的公寓可能绝版了，会投资这类公寓，但是从中期来看，他个人不看好这个产品。

　　深圳多渠道增加住房供应

　　针对此次停止商务公寓审批的政策，深圳市有关部门还表示，将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。

　　一是适当提高居住用地比例。在规划层面，将适当压缩商业用地规模，提高居住和公共服务设施用地比例。这将从用地结构上增加居住用地规模，增加公共住房供给，进一步改善市民居住条件。在用地供应层面，深圳从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地 293.2 公顷，占全年建设用地供应总量约 25%，较去年计划的 150 公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

　　二是鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房，多渠道增加住房供应。上述鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目，不包括现状已建成、已销售、已签订土地出让合同的商务公寓项目。这项措施也将进一步增大深圳市公共住房供给，为多层次住房供给提供空间支持。

　　今年4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。对此，深圳市住建局等部门此前已经开展了房地产市场专项治理行动，对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传、发布不实言论等行为进行了严厉打击。“7.15新政” 提出了8项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。

　　不过，对于“7.15新政”，中原地产首席分析师张大伟指出，深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京和二线城市代表长沙，都是供应增加叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。

　　实际上，在“7.15新政”出台时，深圳市住建局就表示，下一步，深圳将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6:4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。

　　深圳调控政策接踵而至

　　今年以来，深圳成为全国最近一轮楼市上涨的领头羊，楼市炒作氛围浓郁，引起监管部门高度重视，调控政策也接踵而至。

　　7月15日，深圳出台史上最严楼市调控新政（简称“7.15新政”），核心内容包括：

　　1、深户入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

　　2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

　　3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

　　4、转让增值税从2年免变5年才免；

　　5、豪宅线增设了总价750万的限制。

　　7月29日，深圳“7·15新政”落地细则出炉，从购房资格认定、离异人士购房套数计算、上线房屋抵押合同网签、二手房信息公开等8个方面做出详细规定。落地细则最大的变化是对合理需求的放行和对投资需求的坚决打击，其中，追溯购房之日起前三年内离婚的所有记录，“假离婚”的漏洞被彻底堵上。

　　7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。深圳市规划和自然资源局表示，将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。

　　“7.15新政”发布后，深圳二手房网签量应声下跌。据深房中协数据，7月13日-7月19日，深圳二手房网签5143套，较前一周的10023套大幅下滑49%，此前过热的市场环境瞬间降温。7月20日-7月26日，深圳二手房网签1700套，较前一周继续大幅下滑67%，新政对市场成交量的影响持续发酵。深房中协预计，深圳二手房网签量仍将在一定时间内保持低位运行态势。

　　（文章来源：券商中国）