深圳最严楼市调控出台，投资投机遭遇阻击

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    在深圳，楼市调控加码的“靴子”终于落地了。

    7月15日上午，深圳市住建局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”）出台。

    《通知》主要核心内容涉及到六大方面：1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；3、首付比例：无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；4、转让增值税从2年免变5年才免；5、豪宅线增加了总价750万的限制；6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

    业内认为，相较于杭州、东莞、宁波，深圳属于目前新一轮调控中最严格城市。《通知》主要是作用于需求端，短期遏制炒作，给楼市降温；但涉及二手房交易的政策有限，仍需警惕楼市“打新”、一二手倒挂的投机风及城市更新推高一手房价等系列问题。

    作用需求端压抑成交量

    《通知》中涉限购、首付比例方面尺度较为严格，引起较多人士关注。

    《通知》对限购政策进行了“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

    对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连缴5年社保等依旧是执行执行2016年深府办〔2016〕28号文相关规定，未作修改。

    此外，涉及到离异后购房，未作购房信贷政策的调整，主要是进行了套数限制。夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

    深圳市住建局对此有表示，“这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。”

    此外，涉及到住房信贷政策方面，《通知》主要是提高了无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭购买非普通住房的首付门槛：最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。而无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。

    深圳中原董事总经理郑叔伦向第一财经记者表示，贷款条件差別性的调整，主要是针对已经拥有房产的客户条件提高，尽量避免误伤首套客户，置换型物业销售压力大，相信可以压抑投资氛围。

    此外，过去一段时间，深圳楼市存量房成交活跃，尤其是豪宅片区价格均有上行。

    这次政策出台包括：对普通住房标准进行细化普宅定义修订，成交总价750万以上视为豪宅。粗略测算，按照这个标准，100平米的物业，7.5万//㎡以上属于豪宅；120平米物业，6.2万/㎡也属于豪宅。这类住宅在深圳南山区、宝安区、福田区极为常见。

    另外，《通知》更新了存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。《通知》还进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。

    针对上半年深圳个別新房项目出现多人抢购、“打新”的火爆局面，这次政策也有涉及。

    针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

    数位受访人士均有提及，政策主要是作用于需求端，其实目的都是一致，以增加交易成本从而达到压抑成交的效果。

    短期遏制炒作长期待解

    纵观《通知》，首先是需求端的管理。

    3月初，深圳楼市迅速回到了年前的状态。乐有家研究中心数据显示，2020年6月深圳二手住宅过户10594套，成交均价66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。

    此次政策的出台与上半年深圳楼市的偏热直接相关。

    此前，楼市偏热的杭州、东莞、宁波三个城市先后迎来新一轮调控政策收紧。比如涉调控内容最多的宁波发布稳楼市“十条”新政，内容包括扩大限购范围、加大土地供应力度、强化金融政策监管等。杭州主要是规范了高层次人才优先购房有关要求，明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。东莞则主要是重启新房限价、打击捂盘惜售行为。

    乐有家营销副总裁刘理琴直言，深圳堪称这轮调控中最严格的城市。“核心思想就是让刚需可以买到房，二套或投资炒房的控得很严。”

    《通知》涉及到二手房信息有限，主要是“加大二手住房交易信息公开力度”等。

    而纵观深圳楼市近年成交量来看，二手房是市场交易大头，对一手房价格有一定的引导示范作用。而深圳近年“打新”、投机氛围浓厚的楼盘普遍存在一二手房价格倒挂的现象。“买到就是赚到”的投机心理也使得深圳楼市投资需求常年保持在30%左右的高位。

    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受第一财经记者采访之际表示，《通知》与这一阶段东莞、杭州、宁波的楼市政策相似，属于一个阶段性的抑制楼市政策。

    “限购、限贷属于一种应急性举措，还是没办法遏制深圳这两年一二手楼价倒挂，‘打新’疯狂的情况。”宋丁补充称，政策的出发点是好的，可以先落地看具体情况，后面看实际效果再跟进出台打“补丁”的政策。

    此外，由于深圳土地资源有限，这两年深圳一直在加快推进城中村等城市更新项目。但随之而来的是，城中村拆迁后住房容积率的下降、居住环境及品质的下降等隐患。此前就有业内人士直言，深圳福田CBD周边环绕的诸多城中村拆迁带来的是周边一手房价向10万+元/㎡上行，刚需族的住房购买难度并未得到降低。

    而此次《通知》主要围绕一手房。宋丁等多位人士均有提出，《通知》落地后城中村旧改等推高一手房价问题同样值得观察。

    住房“盘子小”的深圳也正在通过增大住宅供应，寄望打破楼市过热困局。

    5月初，深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》显示，年内计划供应1200公顷建设用地，与2019年计划供应量持平，其中居住用地为293.2公顷。这一居住用地的供应比例较往年有所上升，年内计划供应面积较2019年实际供应面积增加了50%。

    业内认为，供求基本面未发生实质性改善的大背景下，本次《通知》的落地后的长期效果仍有待进一步观察。