全新好前三季亏931万 低价甩卖深圳罗湖11套房

深圳网

　　12月13日，全新好（维权）发布出售资产公告。拟以2500万元的价格出售持有的鸿颖大厦27层11套房产。今年前三季度全新好亏损931万元，此举或可避免全年净利润为负。

　　然而根据此次出售的建筑面积与总售价算，每平米售价仅为2.76万元，低于同一栋大厦二手房售价，也低于2016年评估机构的评估价。为何以远低于市场价的价格出售，全新好还需补充披露。

　　全新好低于市场价卖房交易对手为第七大股东参股股东

　　全新好本次拟将控股子公司深圳市零七投资发展有限公司（以下简称“零七投资”）名下持有的鸿颖大厦27层11套房产（27A-G，27I-L）作价2500万出售，交易对手方为深圳博亚管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称“深圳博亚”）。

　　标的资产所属建筑鸿颖大厦为一栋主体式建筑，位于广东省深圳市罗湖区泥岗西路，鸿颖大厦27层整层建筑面积988.08平方米。

　　全新好还披露，因鸿颖大厦开发商存在拖欠地价及违法超建的情形，深圳市规划与国土资源局罗湖分局于1999年12月收回该项目的预售许可证，致使交易标的资产无法办理不动产权证书。因此在市场询价基础上，与交易对方协商确定标的资产转让总价为人民币2500万元整。

　　全新好发布出售公告后，就收到了深交所的关注函，关注问题主要集中在以下几个方面：

　　1、出售均价，“请补充披露标的资产面积及本次出售的每平米均价，说明本次市场询价的具体过程，并结合鸿颖大厦现有挂牌或近两年内已出售房产的每平米均价及标的资产的出租率、每平米租金等分析说明本次交易定价的合理性和公允性”；

　　2、与交易对手方的关联关系，“说明交易对方与公司董事、监事、高级管理人员是否存在关联关系或其他人员任职关系，是否与公司、公司董事、监事、高级管理人员及公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面存在利益倾斜的关系，并说明本次交易对方的资金是否来源于公司、公司董事、监事、高级管理人员或公司前十名股东及其关联方），是否存在其他未披露的交易和利益转移安排”？

　　3、不动产权证，“补充说明零七投资获取标的资产的时间、方式、交易价格以及权属过户情况等”，“说明本次交易拟采取的过户程序是否存在法律障碍，是否存在因无法过户而导致交易终止等风险”

　　4、此外，还要求披露鸿颖大厦房产之前的收入贡献情况，以及说明是否存在“突击进行利润调节”的情况。

　　首先看价格，虽然全新好并未披露均价，但是按照转让总价和建筑面积估算，每平米售价为2.76万元。在58同城上，有两条泥岗鸿颖大厦二手房信息，售价分别为4.4万元每平米和3.72万元每平米。

　　2017年8月，深圳罗湖区人民法院曾拍卖过鸿颖大厦16J、19E、28E、1219共四套房产，其中前三套为住宅，第四套为办公。

　　2016年，罗湖区人民法院曾委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称“中项资产”）对房产进行估值，中项资产选取鸿颖大厦12套房产进行评估，得出的结论为：住宅评估单价为3.41万元每平方米，办公房产单价为1.92万元每平方米。

　　根据中项资产出具的估价报告，鸿颖大厦12层为办公，14-31层为住宅。未办理《中华人民共和国不动产权证》。

　　这说明鸿颖大厦此次卖房价格不但低于目前的市面对标售价，而且低于3年前的市场评估价格。

　　根据天眼查资料，深圳博亚持有江苏业勤服饰有限公司（以下简称“江苏业勤”）5.4%的股份，后者全资子公司南通伟易服饰有限公司（以下简称“南通伟易”）是全新好第七大股东。也就是说，交易对手方深圳博亚是上市公司第七大股东的间接参股股东。

　　至于深圳博亚与南通伟易之间“在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面是否存在利益倾斜的关系”，还有待公司进一步披露。

　　全新好扣非净利润常年为负靠卖资产和炒股票保业绩

　　全新好选择在此时突击卖房，最大的可能就是为了保业绩。根据全新好的公告，这次出售资产将提高公司资产利用率，预计为公司增加收益约2000万元。

　　2018年全新好归母净利润-1.96亿元，今年前三季度为-931万元，预计全年净利润为负的可能很大。如果看扣非净利润的话，2004年以来，全新好有12年为负，只有3年为正。

　　靠着非经常性损益，全新好艰难地维持着上市资格。从2013年开始，公司只有2015年一年扣非净利润为正，2013年、2016年、2017年都是靠非经常性损益将净利润“掰正”。

　　全新好的非经常性损益中都包括哪些收入项目？

　　2013年最大的一笔非经常性损益项目是处置固定资产，2016年与2017年最大的一笔同样来自资产处置。值得注意的是，从2016年开始，全新好的非经常性损益科目中，多出了一项“证券投资收益”，从2016年到2018年投资收益分别为3695.71万元、-3080.04万元、-2539.79万元。

　　2016年炒股为公司贡献了很大一部分收益，今年上半年炒股再度贡献良多，实现收益741.04万元，帮助公司营业利润扭亏为盈。而上半年公司净利润亏损的原因主要是计提重大诉讼案件预计负债所致。

　　根据2018年年报披露，当年有四起重大未决诉讼，诉讼标的金额为28014.75万元，对于这四起未决诉讼计提的预计负债的金额为11131.45万元；今年上半年，预计诉讼赔偿支出为1536.46万元。

　　主营业务孱弱，屡屡转型失败的全新好近年来频繁更换实控人。目前全新好主营业务为物业管理和房屋租赁，两项业务主要经营区域均位于深圳华强北。半年报披露，公司目前“通过全资子公司联合金控进行相关业务的拓展和实践，以构建涵盖金融信息咨询、投资管理及信息技术服务等综合性的现代投资服务平台，努力培育公司新的业绩增长点。”是否能免于“ST”，很快就有答案。