深圳高地价项目销售遇冷 游戏规则改变 房价暴涨将成历史

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　　它们很有可能是深圳的“末代地王”，新规结合之前的限价之下，深圳楼市的未来趋于稳定，房价暴涨成为历史。

　　自北京一鸣惊人而起，中国金茂旗下“金茂府”这个产品IP，纵横江湖十年，始终顺风顺水，不料却在深圳栽了跟头。

　　经过三年打磨，作为深圳龙华片区第一个均价过10万/平方米的住宅，金茂府11月24日连夜开盘，据现场中介、购房者称，整体去化不佳，大概不到30％。

　　这和深圳福田、南山、蛇口片区的豪宅热销、售罄，形成鲜明对比。龙华，这个刚需集中的片区，显然还没有准备好成为“豪宅区”。

　　在龙华上塘打造一个豪宅，看起来确实是个高风险的尝试，金茂此举也是无奈，因为当初拿地的价格太高了。

　　在深圳，像金茂府一样的高价地普遍面临困境。泰禾三年多前拿下的尖岗山地王，也迟迟未能入市；今年6月，龙华、光明又拍出了几个地王。

　　而它们很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月，深圳最新一批土地出让，政府修改了土地出让规则，实行“双限双竞”，对地价和未来房价进行限定，直接把前地王们套住了。

　　新规结合之前的限价之下，深圳楼市的未来趋于稳定，房价暴涨成为历史。地王们的坎坷甚至亏损命运，也似乎已经注定。

　　错位的豪宅？

　　11月20日，深圳房地产信息系统显示，龙华金茂府已备案，面积约155至248平方米，可售总套数665套，均价10.3万元／平方米。

　　24日晚，金茂府推出约200套房源向购房者开放，但销售去化成谜。据中介人士称，当天成交约42套，去化率仅约21%。

　　而金茂对外表示，当天是内部认购，共认购161套。

　　11月29日，金茂方面就此对21世纪经济报道回应，作为一个豪宅来说，深圳金茂府目前销售数据正常。“在现在市场行情下，如果一下子售罄，那就是定价失误了。”

　　金茂府的定价远远高于区域平均水平。周边二手房如鸿荣源尚峻、中海锦城、特发和平里的价格，多在每平方米5.5万元至7万元左右。

　　在深圳，均价上了10万的片区，只有福田中心区、南山、前海片区。尽管金茂府引入了上海名校作为项目的加分项，但收效不甚大。

　　“10万以上的价格，我肯定买南山了。”一位购房者表示，龙华片区整体还不成熟，产业、商业和配套都不太好，也没有不可替代的自然资源，作为豪宅来说，先天不足。

　　并不是豪宅都不好卖。11月28日，位于前海的招商领玺开盘，历经4.5小时，456套房源全部售罄，均价10.8万／平方米。

　　更早之前，位于福田香蜜湖片区的深业中城，均价约13万／平，192套房源，也是一天卖完。

　　这些区域，全是深圳最热门的豪宅片区，配套成熟，但在限价政策下，新房和二手房价格倒挂，这些豪宅无论自住还是投资，人们认为都有套利空间。

　　业内人士指出，豪宅一日售罄并非正常现象，这是由于畸形的限价政策、过高的投资预期导致的；在正常的市场环境下，豪宅的销售应该是一个相对缓慢的过程。

　　金茂府所在的龙华，是近年来地王频出的地方。2013年的中海锦城，到2015年的龙光玖龙台地王，最后都顺利入市了。

　　金茂府此番入市，虽受限价制约，但最终获批的价格仍然创了龙华新高，但是，市场价格上不去了，人们不认可。

　　地王的尴尬

　　金茂府是三年前的龙华“地王”，那是一个火热的年份，人们对未来充满了信心。

　　2016年6月2日，龙华出让当年第一块商住用地，也是深圳首宗商品房现售试点地块，被中国电建(601669,股吧)集团和金茂联合以82.9亿拿下，楼面价高达56781元/平，与当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价持平。

　　往前半年的2015年12月，泰禾以57亿元夺得尖岗山两块居住用地。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米，另一宗楼面价约7.99万元/平方米，刷新全国单价土地记录。

　　此后深圳楼市进入平稳期。

　　今年6月，深圳再次迎来久违的土拍，被称为“史诗级土拍”。金茂府的旁边又拍出了一幅新地王，6.7万元/平方米的地价，被龙光拿下。

　　同时，越秀拿下的宝安尖岗山宗地，可售楼面价约6.3万元/平方米。与此前的地王泰禾院子仅一街之隔；光明区一幅地块也创造了区域高价，被中海地产以54.08亿拿下，可售住宅单价约为4万/平方米。

　　然而狂欢没有持续多久，地王引发的市场涨价预期，让深圳市政府开始警惕、反省。

　　11月22日，深圳又迎来一场超百亿的土地出让。与上次不同的是，这挂牌出让的6宗住宅地块中，有5块宅地都被严格标明了“入市价格限定”，采用最高限价方式限制房屋最高售价。

　　新规导致开发商热情丧失，这次非但没有地王出现，还有一幅地流拍了。

　　其中，位于金茂府旁边的龙华民治地块由中海地产拿下，总价50.2亿元，楼面地价约4.64万/平，并且规定未来售价不得高于7.14万／平方米。业内人士认为，这成为金茂府此番入市遇冷的重要原因。

　　其他地王日子也不好过。三年多过去了，泰禾尖岗山地王一直未能开盘。目前一宗地正在建设中，营销中心待完善，另一块地则处于荒置状态，周边房价约为10万元/平方米。

　　光明作为这两年才火起来的新片区，房价基本在4万左右／平方米，而6月份中海、电建拍出的地价高达4万／平，预计未来入市也会困难。

　　“楼市被赋予太大期望，但它远没有那么强大。”深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为，种种迹象显示，深圳的高端购买力，可能并没那么任性。

　　他进一步指出，深圳土地出让的“双限双竞”，是全国首创。深圳要率先实施房地产调控长效机制，特别是基于“地价-房价”联动，从源头上探索稳房价的机制，此次深圳做到了这一点，未来的房价是可控的。