深圳写字楼的“冷暖”：港资投资意愿上升

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　　今年以来，关于深圳写字楼空置率上升的话题热度不断。受市场大环境变化以及供应持续放量等多重因素的影响，深圳甲级写字楼市场的空置率逐渐攀升，但整个市场还是发生了一些“变化”。

　　业主以价换量

　　到达月亮湾大道之后向前海方向拐进，道路两旁的建筑拔地而起，到处都是热火朝天的景象。如今，深圳前海自贸片区已经规模初成，写字楼群开始陆续面世。不过，前海片区虽有利好，但如今还是个“大工地”，配套设施还有待完善。

　　根据高力国际公布的数据，2019年至2021年，深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米，其中超八成来自南山和前海。第一太平戴维斯公发布的报告显示，今年第三季度深圳甲级写字楼市场迎来九个新增项目（共11栋写字楼）入市，新增供应量共计约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍，其中多数就来自南山区。由于新增供应于季内集中入市，三季度深圳甲级写字楼空置率结构性环比上升4.3个百分点，同比上升4.8个百分点至22.4%。

　　不过，让市场感到“回暖”的的是，深圳甲级写字楼净吸纳量由上一季度的负吸纳增长至正吸纳27.5万平方米。不过，“回暖”的背后，或许只是业主以价换量的推租策略初显成效。与此同时，今年第三季度深圳甲级写字楼平均租金环比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。从深圳写字楼市场的历史来看，此次跌幅可以说非常“明显”。

　　“今年以来深圳一些大型企业对外拓办公空间有了新的需求。除了自有办公物业之外，租赁写字楼物业成为一个趋势。”在罗湖区经营写字楼租赁生意的黄经理告诉记者，“就拿笋岗片区来说，宝能的总部大楼就在附近，但其旗下的一些公司也在附近的HALO广场租赁办公场所。”

　　记者在HALO广场看到，这是由就仓库楼改造的写字楼，里面已经进驻了不少企业，其中不乏来自证券、基金、大型培训机构等行业。与此同时，在该项目附近城市更新项目里的多数写字楼已经通过大宗交易成功出售，例如招商中环项目就吸引了浦发银行深圳分行、富龙集团、中国燃气等大型企业。“在我接手的一些客户里，选择笋岗这样的新兴商务区原因在于政府引导的项目较多，配套较为齐全，但租金相对南山、福田等传统中央商务区来说却相对较低，多数企业在目前的经济环境下还是出于成本因素考虑，而且深圳许多新兴商务区的办公氛围也逐渐热络起来，一些中小型企业有了更多的选择。”

　　叶经理是南山一家互联网金融企业的负责人，最近也在物色新的办公场所，她对记者表示，“现在许多写字楼的议价空间很大，甚至还延长了免租期。”高力国际华南区董事总经理冯文光表示，建议业主在当前经济走势下应尽可能锁定来自优质租户的长期租约。

　　可以看到，深圳写字楼市场正处在变动时期，无论是供应端还是租赁端，都开始进入新一轮的洗牌期。

　　香港三大类别投资者

　　“紧盯”深圳写字楼

　　除了供应端还是租赁端，深圳写字楼市场还出现了一些“变化”。

　　与深圳临近的香港，其写字楼租金水平远远高于粤港澳大湾区内的其他城市。据第一太平戴维斯发布的大湾区甲级写字楼指数报告，香港甲级写字楼总租用成本位居大湾区首位，达人民币每平方米每月879.8元，约等于第二名深圳的3.6倍，最低者肇庆55.6元的16倍。

　　第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示：“现在香港有三大类别投资者在考察深圳的写字楼，第一类是大型的机构投资者，第二类是香港家族性企业，第三类是一些中小型企业。”他表示，香港大型机构投资者在大湾区内寻找投资标的的兴趣一直没有减少，而香港家族性企业则因为最近也在加大在深圳找寻投资标的的兴趣。“因为最近香港的投资市场趋于平淡，他们的资本需要增长，只能往外走的话，深圳是他们的首选，但价格还是主要的影响因素。”

　　世邦魏理仕报告显示，今年第三季度深圳投资市场较为活跃，从市场参与主体来看，购买方主要以投资公司为主，如港资公司未来世界金融公司。此外，深圳中原总经理郑叔伦认为，“深圳已经不是深圳人的深圳，而是全国人的深圳，购买力也进一步提升，大手笔购买物业也增多。从香港客户变化来看，香港客户总数仍然较少，但近期增幅非常大。一是香港客户投资经验非常丰富，对深圳的政策长期看好；二是部分港人考虑移居到深圳，已经有部分香港客户询问子女教育、医疗等生活问题，而这些以前的投资客很少会考虑。”