2018年全球房价涨幅榜第一的柬埔寨金边，值得投资吗？

慧鑫海外

    最近，总有人问我，柬埔寨房产值得投资吗？正好不久前的《全球房价指数》显示，2018年全球房价涨幅最高的地方不是在中国，而是在中国邻国——柬埔寨首都金边，所以，我今天就来谈谈柬埔寨房产投资的话题。

    首先，我们谈谈什么是投资，前面的文章我阐述了投资的定义就是经济主体为获得经济收益而垫付货币或其他资源用于某项事业的经济活动。说的再简单一点，投资就是用最少的投入博取最大的收益。我用数学公式给出房产的投资价值如下：

    投资价值=卖出价值-买进价值+持有收益

    也就是说投资价值的两个来源就是未来涨价的收益加上持有期间的租金收益。我们就来看看柬埔寨金边的这两个收益。

    第一是涨价收益，金边会不会涨呐？之所以很多人问柬埔寨，就是因为那里已经涨幅很高，金边房价折合人民币从几千已经涨到均价两万，于是有了很多追涨的人云集。而投资根本不是看以前涨了多少，而是看以后会不会上涨，懂投资的人都知道前面涨幅高不是机会而是风险，而前面涨幅低或者不涨才是最大的机会。就像我们布局十年不涨的香河房价从五六千涨到两万五，之后就是风险，那些追高的人都被腰斩，而我们在香河两万多时放弃香河布局了只有香河房价四分之一的唐山，现在再来看看唐山跟香河房价一样了。所以，投资不是看哪里涨高了而是看哪里还没涨以后会涨。

    第二是租金收益，柬埔寨金边房价平均两万人民币，五十平户型总价一百万，租金每月1500元，年租金回报率1.8%，只跟北京的房产相近。而金边跟北京的区别是金边不限购而北京限购，那么到底是不限购的地方投资机会大还是限购的地方投资机会大呐？

    可能有些人还会说，柬埔寨房产是永久产权，而中国房产的土地是有使用年限的。这个问题我在前面的文章《都说国外的房子是永久产权，靠谱吗？》写到，有些国家号称房产都是永久产权，因为土地都是私有产权，也都是皇室成员的私人土地。这些国家都是家族政权，土地都是皇室的私人财产。这点让我想起了中国封建王朝，也都是皇帝的亲属分王，可是一旦出现政权交替，那么立刻这些土地收缴，还可能被满门抄斩。比如和绅当时也是富可敌国，结果皇帝一换，和珅全家人头落地，财产充公。所以所谓的永久产权只能是政权没有更替的理想状态。比如马来西亚一换总理，政策立刻就改变。反之中国的土地是有年限的租赁用地，到期都是要继续缴纳土地出让金来续期的，所以即使政权更替，因为到期都是要缴纳土地租金的，自然也就不会出现没收房产的可能。

    另外，再用几组数据做对比，柬埔寨金边的房价均值是人民币两万，这个价格在中国很多二线城市已经算高价了，就是跟北京对比，北京地铁边上两万多单价的房子有很多，比如去年底我刚刚买了一套长阳地铁口的万科中央城，总价一百万，面积四十平还买一层送一层送精装修，租金回报率还是金边的两倍，怎么看都比金边合适很多。

    更重要的是，这些东南亚国家的房子二手房价只有一手房的一半，比如泰国曼谷的新房房价合人民币三万五，但是二手房价打了五折只有一万七八。反观北京，二手房价跟一手房价相近，也就是流动性要远远高于其他国家的房产。

    更重要的是，柬埔寨金边的人均收入是人民币两三千元，而北京2018年公布的人均收入是九千元。对比一下，北京的工资收入是金边的三倍，而房价北京跟金边都是两万多，那么你会选择哪里呐？