四川中南顶泰企业管理有限公司：房地产企业融资方式之债权融资涉税解析！

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导读

地产行业，一向是资金为王，资金如同企业的血液。过去地产行业黄金时期粗放发展的十多年里，企业经常使用的融资 手段常见的有向银行融资、向关联企业融资、向股东融资等。

但随着近两年国家的调控手段不断加强，企业的资金压力越来越大，融资方式也越来越多，比如：权益性融资、信托融资、民间借贷、银行委贷等等。那各种各样的融资方式所衍生出来的增值税、土增税、所得税三大税种，给不少企业和财务人员带来了困惑，不知不觉中就给企业增加了成本，而且在无形中也带来了风险。

地产行业的融资主要分为三大类：一类是债权性融资，另一类是权益性融资，还有一种是特殊性融资，接下来我们会逐一进行分析。

债权性融资

（一）金融机构融资

金融机构融资分为两类；一个是银行机构融资，主要包括专业银行、商业银行，另一个是非银行金融机构，主要是指信托基金、小额贷款等。地产企业在金融机构发生的利息支出，一般情况下是可以在土增税前和企业所得税前扣除的，如果不符合相关要求和规定，也不允许抵扣。

1、土增税前处理的法律依据

财法字[1995]第6号《中.华.人..民.共.和.国土地增值税暂行条例实施细则>>第七条的规定：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知>>第八条规定：

(1)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；(2)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知>>第三条第（一）规定：

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。以及第（二）款规定：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

2、企业所得税前的处理

金融机构的利息支出，通常可以在企业所得税前扣除。但需要注意的是，根据国家税务总局2011年第34号文《关于企业所得税若干问题的公告>>规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不得超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。同时要求提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明，以证明其利息支出的合理性。同期同类贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

对于从银行金融机构借款过程中产生顾问费、管理费、托管费等等，提供合法有效的票据，是可以在企业所得税前扣除的。

无论是土增税前抵扣还是企业所得税前抵扣，都需要取得合法有效的收据。但每个地方的税局认可的票据不尽相同，所以这个还需要详细了解当地政策。

（二）非金融机构融资

非金融机构融资主要是指向关联企业融资、向股东个人融资、向非关联企业融资等等。

1、土增税的处理依据

国税函[2010]220号第三条第(二)项规定：

“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。”非金融机构票据，在土地增值税清算时均不能扣除。

2、企业所得税

地产企业在向非金融机构借款支付的利息，需要注意以下几点：

根据财税[2008]121号规定，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。（一）金融企业，为5︰1；（二）其他企业，为2︰1。按照121号文规定，房地产企业从关联方企业借款时，关联方企业的借款金额不得高于权益性投资金额的2倍，也就是说债务性投资高于权益性投资2倍以上金额的利息支出不得在企业所得税前抵扣。

其次，关联方企业之间的借款利息率水平需要符合同期中国人民银行公布的基准利率和允许上浮的利率之内，超出部分不予税前抵扣。