租赁公寓行业白皮书：长租公寓未来发展趋势多维度分析

小鱼影集

房地产市场正经历重大改变，从"轻租重售"到"租售并举"、到"房住不炒"，房地产租赁市场得到了迅速发展。

今年"两会"的《政府工作报告》中，再次重点强调了住房制度的改革，明确加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

1月份，继北京、上海先期试点后，11个城市集体建设用地建租赁房试点方案获批，标志第一批13个试点城市全部进入实施阶段。

建设银行、农业银行、中国银行等金融机构也纷纷在住房租赁领域开展大动作。长租公寓REITs、ABS等资产证券化产品相继发行，为解决房企融资成本高企的问题提供了解决路径。

中国租赁行业崛起正当时，国有企业、房地产开发商、创业类企业、房地产中介、酒店企业等均在试水公寓行业。已有公寓运营商开始各显神通，扩大领域。

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《2017-2018中国房地产租赁公寓行业白皮书》

用全方位的角度分析梳理了长租公寓行业的发展、现状，并对未来发展趋势以及发展前景进行多维度的研判。内容摘要
公寓行业基础阐述
伴随16年房价的上涨和首次置业门槛的提高，2017年国家对租赁行业政策暖风频吹，国家级、各城市级的政策不断出台，"租购并举、租售同权"的政策开始逐步完善，越来越多年轻人主动或被动选择租房。

行业背景及机遇
住宅租赁行业的本质是为了最佳匹配住宅的使用 - 客源，与住宅的供给 - 房源，因此租赁住宅整个行业处于客源与房源的夹层之中。客源的综合状况决定了行业可达的最大收入和上升空间，而房源则决定了行业的基础支出。
住宅租赁属于最基础的消费。是人民衣食住行中"住"的重要组成部分，关系到民生问题。一直以来，住宅租赁价格都被纳入到我国CPI计算的"篮子"中进行实时的监测。因此，宏观上我国国民经济运行的整体状况和消费能力水平与住宅租赁行业息息相关。

长租公寓行业的现状和问题
长租公寓的兴起源于20世纪90年代，几乎与商品住宅市场的发展处于同一时期。受早期的经济环境背景和个人消费能力、习惯的影响，在过去的二十年来，房地产交易市场过度活跃，而公寓租赁市场则相对保守，由此造成了房价持续升高、房屋空置率升高等一系列问题。
随着时代发展，租售并举的提出以及住宅租赁市场的建立和健全，长租公寓行业迎来了属于自己的发展机遇。与此同时，公寓行业的消费者从70后、80后逐步变成了90后，相对于资产的所有权，这个群体更关注的是"和谁住"、"住哪里"、"除了睡，我还能得到什么"。他们在繁忙的工作和巨大的生活压力之间穿梭，渴望得到关爱，却又叛逆的不去主动。所以公寓行业的兴起，正是从人性上解决这一群体的需求--即满足独立保护隐私需求，又保证分享、社交属性。
从2010年公寓行业初露锋芒至今，长租公寓这种针对城市青年群体房屋居住需求的公寓产品已经成为解决青年人居住的新途径。在短短的七年间，已有发展且初具龙头规模的企业已经崭露头角，如成立于2015年的城家公寓，在短短三年间，已经在全国一线城市布局了50多间物业，近万间房源，服务人数达到50000多人。预计至2020年，我国公寓间数将超过1000万间。一线城市是公寓企业的竞争主战场，但部分品牌公寓已加速往二线城市发展。随着我国区域二线城市的崛起，流动人口加速向二线核心城市聚集，如南京、苏州、杭州、成都、武汉等地。

发展策略
长租公寓并不等同于传统的商品住宅，它是在城镇化进程中，由于市场的强劲需求而产生的多功能复合化的建筑类型。特别是统一管理的集中式公寓，往往包含居住、社交以及部分商业等多种内容，涵盖住宅、办公、商业等多种土地性质和产权形式。因此在具体的项目层面上，公寓产品的设计和运营，要向着标准化、高品质、长寿化和多功能复合化方向发展。

重点城市公寓市场深度调研
对品牌化、连锁化、集中式长租公寓，运用"实地调研+数据研究+归纳分析+趋势预判"的方法，深入分析核心城市的长租公寓微观市场特征。
上海公寓市场：上海公寓市场经历了发展早期：传统二房东公寓（群租房、低品质）、成长期：品牌型长租公寓兴起、加速期：社交共享，互联网热潮带动，开始规模化布局、爆发期：政策利好推动，多领域企业进入长租公寓，趋于白热化竞争，四个发展阶段。
北京公寓市场：目前北京长租公寓主要运营主体也分为公寓系、中介系、酒店系以及开发商四大类，共23个较具有代表性的品牌有项目落地开业。当前以公寓系的品牌数量最多，达到12个；开发商以5个品牌的数量紧随其后；中介系和酒店系各有3个品牌。

重点公寓企业竞争力分析
酒店涉足公寓行业的代表 -- 城家公寓
城家公寓的成立也是华住经济型改造、中高端布局的战略转型的一部分，公寓产品的打造和定位是为了服务对居住环境和生活质量有一定要求的城市青年都市白领群体。据统计，城家公寓目前的租客多数集中在20 - 29岁、工作经历1 - 3年、从事金融或者互联网行业、多数地铁出行的城市白领青年。
快速发展中的"集中式"公寓 -- 舒格
舒格资管旗下的产品，集公寓、酒店、商业多种物业形态于一体，满足城市新青年异地租住、度假旅居、就业服务支持、社群互动分享、主题休闲购物等多重生活需求。舒格资管对旗下产品的定位主要集中在三个方面：舒格酒店、舒格青年社区和米寓公社。3种产品差异化定位，打造融汇生活、社交、创业、娱乐为一体的新型服务式资管物业。
公寓运营服务平台 -- 趣客
趣客青年精品公寓于2016年5月与中国领先的房地产服务企业同策咨询合资成立，是一家专注于做青年公寓服务及公寓运营加盟的综合性公司，通过整合优质金融资源、开发商项目资源、IT互联网服务资源，与全国各地优秀公寓运营商合作，致力于打造全国一流的公寓运营服务平台。

公寓行业投资价值与风险分析
2017年，住房租赁市场迎来了重要的转变与发展的契机：政策上，顶层设计构建完毕，具体细节逐渐完善落地，从土地属性的源头上为住宅租赁行业提供了更多的兼容性，从金融属性的退出上，为行业发展提供了更多的可行性。市场上，租赁行业逐渐吸引了各种层面的参与者，他们将原有的传统市场分割为更细的细分市场，为行业整体的规范、服务和发展做出新的定义