经济学家称深圳是当之无愧的创新型城市，有三大指标

深圳网

    11月28日，由南方报业传媒集团、深圳市规划和国土资源委员会、深圳市住房和建设局指导，南方都市报社主办的2018年（第十届）中国地产年会在深圳举行。

    作为本次年会的嘉宾之一，独立经济学家、北京鑫星伊顿技术服务股份有限公司CEO金岩石，以“创新型城市的房地产市场”为主题发表了演讲，从金融及经济的宏观角度，分析新形势下的中国房地产市场未来趋势。

经济学家称深圳是当之无愧的创新型城市，有三大指标

    独立经济学家、北京鑫星伊顿技术服务股份有限公司CEO金岩石。

    提及目前的房地产市场，金岩石一针见血地指出，在经济增度下滑、城镇化减速、人口下降三个拐点将相继来临的情况下，中国房地产行业已经走到了一个十字路口。

    数据显示，截至2017年低，中国的城镇化率已经达到58.52%，金岩石认为，决定城市的房价的并非常住人口，而是流动人口，若以流动人口来算，中国的城镇化率实际可能已经达到75%的饱和点。因此，未来中国城镇化已经再没有太多的上升空间。

    而随着城镇化水平提高，城市人口的生育率会呈反比下滑，金岩石预计，2022年中国达到人口数量巅峰后，就会转而向下，失去人口增长动力和人口流入的城市，则会面临经济下滑的命运。

    在接受南都记者采访时，金岩石还提到了一个房价与经济增长量和货币量之间的关系。金岩石指出，房价上涨的系数大致相当于经济增长的70%，相当于货币量增长的50%。

    “如果经济增长速度是7%，那房价增速就是5%，若多发10%的货币，那么房价平均值会涨5%。从目前数据来看，我国经济增速已经放缓，货币量增速也降了，房价增长的速度也必然下降。”

    因此，金岩石断言，中国楼市的投资黄金时代已经结束，下一轮的房地产周期中，只有创新型城市、金融中心城市和人口净流入的城市，房价才会再有周期性上涨的可能。且金岩石还预测，在2018年房地产市场不涨不跌的胶着状态下，“未来房价可能会先有一轮下跌再上涨。”

    怎么样的城市才是能够继续引领创新的城市？金岩石提到了三个可以量化的创新型城市衡量指标，其中一个就是“三率”——投资率、创业率、剩女率，而这三个比率都较高的一般是人口持续净流入的城市。金岩石表示，目前全国人口净流入的城市已经不超过20个，这一数字也意味着，未来会有些城市会因为城市化的融合、人口净流出而逐渐消失。

    其次，还有一个很重要的指标就是城市开放度，尤其是吸引外来直接投资情况。此外还有一个城市的流动性金融资产比率，具体而言，就是房产金融化。

    金岩石指出，伴随着城市的分化，创新型城市会在城市化、货币化之上，因金融创新、产业创新而形成第三重空间溢价，也就是房产金融化溢价，“判断不同城市房价涨跌的关键就是房产金融化。”

    在如今的市场中，房产已不仅仅是房产，更是具有价值的资产。在房产抵押的过程中，会产生现金流，从而形成资产证券化，房产交易的同时，也会因为对其未来价值预期的增长而产生货币化的溢价。

    从几项指标来看，金岩石认为，深圳是一个当之无愧的创新型城市，金融化城市。