深圳市福田区：以党建为引领 破解物管难题

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　　小区物业管理与居民生活息息相关。随着社会的不断发展进步，物业管理迎来发展的新机遇，也面临发展的新问题。近年来，深圳物业管理纠纷居高不下，究其原因，主要体现在相关法律法规尚不完善、物业企业收益不透明、业主委员会运作不规范等多个方面。

　　社区和谐是社会和谐的基础。针对业委会和物业管理中存在的热点、难点问题，深圳市福田区委勇啃“硬骨头”，于今年初出台《关于深化业主委员会和物业管理机制改革的指导意见》。作为此项改革的牵头单位，福田区住建局以党建为引领，重点打出“5个试点+9项机制”系列改革组合拳，营造共建共治共享的社会治理新格局。

　　打好改革系列“组合拳”

　　以党建引领为主线是此项改革的最大亮点，“5个试点+9项机制”系列改革“组合拳”包括试点在住宅小区建立党组织、试点开展物业服务企业党建工作、试点社区两委成员在业主委员会“交叉任职”、提高业委会成员中党员比例等。

　　为进一步深化业主委员会和物业管理机制改革，今年6月份，福田区住建局联合区委改革办、区委组织部向辖区各街道下发《关于进一步加强住宅小区党组织建设的通知》（以下简称《通知》），并组织召开专项工作推进会，旨在通过切实加强住宅小区党组织建设，形成基层党组织为领导核心，小区业委会、物业企业、各类社会组织和业主共建共治共享的小区治理模式，充分发挥小区党支部在基层党建工作中的战斗堡垒和核心引领作用，进一步巩固党的执政基础，建设群众满意、安全、有序、温馨、和谐的小区。

　　按照《通知》要求，各街道要全面摸排小区党支部党员底数，小区在册的正式党员3名以上的，建议成立党支部。在街道和社区的指导与监督下，小区党支部要参加并指导业委会筹备（换届）工作，可对业委会候选人、业委会议事规则、业委会管理章程、物业企业选聘等具体事项提出意见和建议。尚未成立业委会的小区，街道、社区可先行组建小区党支部，在党支部的指导下做好业委会筹备工作。

　　《通知》要求各街道全面建立小区党支部与小区业委会双向培养、交叉进入制度，积极引导小区党员参选业委会成员，担任楼栋长、梯长和业主代表等，对履职情况好、群众口碑好的业委会主任及成员，要积极发展成为党员，逐步提高本街道内小区成立党支部的比例、小区党员兼任业委会委员的比例。《通知》还提到，对业主投诉多、意见大的业委会或物业企业，小区党支部要按照街道和社区的指导，指导业主经法定程序改选业委会或更换物业企业。

　　“我们希望通过构建‘党建先行、机制保障、四方联动’的住宅小区管理创新体系，确保基层社会的平安和谐稳定，提升市民群众的参与感和幸福感。”福田区住建局局长徐伟说。

　　“有问题就找党支部”

　　统计数据显示，截至今年8月10日，福田区十个街道已成立小区党支部414个，有了组织之后，通过“亮身份、践承诺、当先锋、树形象”等一系列活动，党员在社区治理中发挥的作用有目共睹。

　　公园环绕、鸟语花香、闹中取静……位于皇岗社区的云顶翠峰花园曾是福田区名副其实的豪宅之一。“我们小区共有1074户，最早的一批业主是2000年入伙的，小区无论是硬件还是软件，在当时的福田区都是数一数二的，业主的满意度非常高。”云顶翠峰花园业主代表陈先生介绍称，这样的美誉一直保持到2009年，此后，情况发生了变化。

　　从2010年开始，云顶翠峰花园小区的矛盾开始突显。“问题源于物业公司服务意识不到位，原业委会履职意识和履职能力也不足，导致小区路灯坏了没有人修、保安员从50人一下削减至35人、外来人员和车辆管理松散等一系列问题产生，久而久之，业主对业委会和物业公司的意见越来越大。”多名业主代表称，小区原业委会今年1月份到期，三方矛盾纠纷去年一度陷入“火热化”，不少业主甚至有联名炒掉物业公司的打算。

　　居民的意见和诉求通过社区党委反馈到街道办事处，云顶翠峰花园所处的福田街道办事处没有按常理“出牌”，而是在深入探究，摸排小区党员人数和情况的基础上，于去年11月份引导成立云顶翠峰小区党支部，在业委会“真空期”由党支部负责收集居民心声，并联合社区党委督促物业公司对问题进行整改。

　　云顶翠峰小区党支部目前共有56名成员，通过选举，党龄较长、在业主中有威望、有奉献精神的曾献亮和蔡少勇分别担任党支部书记和副书记。党支部成立仅半年多时间，云顶翠峰的变化非常明显。“破损的路灯全部更换了，保安人员也明显增加，就连小区二期10幢楼下居民投诉了十多年的汽修店最近也迁离了。如果没有党支部，小区不知道会乱成什么样。”业主代表周女士称，如今该小区业主之间流行这样一句话“有问题就找党支部，有了党支部就有了‘主心骨’”。

　　据曾献亮介绍，该小区党支部成立后的第一件事，是将居民反映的诉求形成14条整改意见，提交给开发商和物业公司负责人并督促其整改。“14个问题目前已经基本整改到位，接下来我们会进一步巩固。”曾献亮说。

　　“在云顶翠峰试点的基础上，我们街道各社区党委主导探索建立了‘小区党支部—业委会—居民’三级管理服务网络，通过推行党支部联系业委会、业委会联系居民制度，构建‘党支部引领、业委会示范带动、居民主动参与’的小区党建管理服务工作体系，健全共建共治共享工作体制，着力化解小区物业管理服务问题。”福田街道党工委书记、办事处主任苏伟介绍。

　　深圳市律师协会社区法律顾问专业委员会主任王佳强长期关注物业小区治理的理论研究和实务解决，也参与了诸多物业小区的治理和矛盾纠纷化解工作，在他看来，福田区主动应对物业小区治理过程中突出的矛盾和问题，以党建为引领通过改革推动物业矛盾纠纷的解决和共建共治共享，对于改革创新物业小区治理意义非常重大。

　　“基层党组织是基层治理的重要组成部分，在依法依规的前提下，完全可以通过引导、推动和制度建设等措施，使基层党组织和党员成为物业小区治理过程中具有公信力、可以信赖的重要力量。”王佳强称。

　　设立“党建+物管”教育培训基地

　　设立福田区“党建+物管”教育培训基地也是改革方案中的一项重要举措，其目的是希望通过培训提升物业企业和业委会党建意识及法律素养，推动业委会规范运作，促进物管企业健康发展和物业服务水平提升，增强业主幸福感，以确保基层社会和谐稳定。

　　福田区“党建+物管”教育培训基地设立于法治氛围浓郁的莲花街道，该街道在加强物业管理教育培训试点中敢于创新，并且已取得初步成效。培训基地将发挥政府的监督管理职能和基层治理中的核心引领作用，由专业团队免费对辖区物业企业、业委会、社区工作站开展党政知识培训、物业法律知识培训、依法信访培训等多个领域的培训，从源头上把关，争取将物业管理矛盾化解在萌芽状态。

　　8月6日，受福田区住建局之邀，广东财经大学马克思主义学院副教授孙晓晖为福田辖区300多家物管企业负责人进行党建培训，重点阐述企业加强党建的重要性。“为确保培训取得实实在在的效果，我们将建立物业企业和业委会培训评分制度，为每一个学员建立培训档案，按照评分制度进行考核，考核不合格的学员或企业，将被主管部门警示约谈，考核结果将通过福田区住建局官网和福田物业监管系统进行对外公布。”福田区住建局相关负责人说。

　　培训会上，福田区住建局对福田区《关于深化业主委员会和物业管理机制改革的指导意见》及相关文件进行了深入宣讲和解读。“党的全面领导需要深入基层，让党组织在基层工作中切实发挥作用。福田区以党建为引领推动业委会和物业管理机制改革，不是花拳绣腿，也不是形式主义，而是从一开始就以问题为导向，将党建与业务工作相结合，很好地破解了党建工作与业务工作‘两张皮’问题。”孙晓晖认为。

　　■探索

　　在居委会创新设立

　　“环物委”

　　围绕业主委员会和物业管理机制改革的“5个试点+9项机制”系列改革目前在福田稳步推进。今年5月份，福田区香蜜湖街道在11个社区居委会创新设立环境和物业管理委员会（以下简称“环物委”），旨在进一步理顺社区治理体制。

　　香蜜湖街道社区环物委由9人以上的单数组成。聘任委员由居委会从在本辖区居住满3年的具有法律、财务、建筑、安防、绿化等国家专业资质的业主中推荐。特邀委员由居委会提出需求，街道办会同公安、住建、司法、城市管理、环境保护等职能部门选派。辖区内所有物业的房地产开发企业、物业服务企业、业主委员会委员以及上述人员的直系亲属不得担任环物委委员。

　　香蜜湖街道社区环物委的职能定位非常明确，即规范业主大会和业委会建设，完善业委会和物业监督，加强源头把关、突出过程监督、强化权力制约，着力健全业委会积极有序参与社区治理的体制机制，切实改进社区物业服务管理。同时促进小区环境净化美化，推进环境卫生治理工作向纵深发展。

　　突出党建引领作用是香蜜湖街道此项创新一直遵循的主线。街道通过深入调研，召开座谈会分析研究，结合每个社区的特点进行分类指导。目前，街道正在各个社区探索实施的包括“党建+”物业管理新模式、“居代业”服务管理模式、业委会工作标准化、建立红色联盟抓社区共建共治共享、推动辖区环境综合改造提升、划分“支部责任区”提升社区环境等。

　　香蜜湖街道党工委书记、办事处主任吴游说，设立社区环物委，是希望在社区党委领导下，通过社区成员自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的参与式治理，实现社区环境共建共治共享，进而提升居民群众的幸福感和获得感。通过环物委这一自治组织，街道将建立问题矛盾协调解决机制，在没有业委会的小区实现各项管理到位，畅通问题解决渠道；在有业委会的小区实现居民、业委会、物业的高效连接，促进各方力量依法、有序、理性地参与物业管理事务，避免各种矛盾引发的不稳定不和谐局面。

　　今年底，福田区将对各街道深化业主委员会和物业管理机制改革的进展及成果进行检验，以改革论英雄，以实绩论高下。