外联出国：在美投资房产必须了解的隐形成本

舞棍

　　如果被问到“幸福生活是什么样？”，你会给出怎样的回答呢？有种回答颇具全球视野：“住美国房子，请中国厨子，开德国汽车，用英国管家。”
　　房子首当其冲，对中国人来说自然是硬道理，可为什么偏偏是美国的房子呢？
　　外联出国投资专家指出，根据美国权威房地产网站Zillow最新数-据显示：截止2018年1月，美国平均房价约为23.23万美元/套，大约141美元/平方英尺，折下来每平方米人民币1万出头。相对而言，东西两岸贵些，其中以东海岸的纽约市及周边，以及西海岸的加州最为突出。但跟国内比，性价比仍然是相当出挑的。
　　
　　网传王宝强2013年在洛杉矶Pasadena（当地有名的富人区，学区优秀，环境治安一流）购置的一套200多平的别墅，时价为120万美元，大约相当于每平方米4万元人民币，是全美房屋均价的4倍。而国内北上广深郊区的一手房已在6-7万/平米以上了。
　　外联出国投资专家透露，美国购房的其他优势也让国人难以抵抗：比如，长情相伴的永久产权、安心无坑的政策、做梦笑醒的租金、经得住夜夜轰趴的房屋质量……
　　但外联出国专家提醒，在美购房背后还有隐形成本，投资者务必留意。
　　隐形代价之房地产税
　　房地产税是最易隐形的购房成本，尤其对普遍缺乏这一概念的中国购房者来说。那到底什么是房地产税呢？
　　外联出国专家举例道，只要在美国买了房，上至天空800米，下至地下800米，都属于你，而且是永久的。万一在你家后院发现金矿，不要上报政-府，所有的金子都是你的。作为条件，房地产税(PropertyTax)也会世世代代跟随着你和你的后代。
　　其实在中国，房地产税也已经悄悄地在接近我们。政-府已在上海和重庆试点开征房地产税，未来会推广至全国。但区别是，即便你交了税，土地还是公有的，你所拥有的只不过是房产40-70年不等的使用权罢了。
　　
　　外联出国投资专家介绍，美国房地产税由两部分组成：一个是地（Land）；另一个是房及其它在地上的建筑（Improvement）。税是按政-府评估的房子价值征收的，大致为房价的1.0-1.5%。
　　在美国，房地产税主要用于该区域的公共设施、教育等建设。因此，通常税越高的地方，学区和治安会更好。并且，无论是自住还是出租，缴纳的房地产税都可以减免房主一部分的个人所得税。如果拒绝缴纳美国房地产税，外联出国专家透露，那等着你的就是被迫拍卖房子了。别说拒缴，想少缴些也不行不通，除非你的房子跌价。这意味着，在国内多买几套房子空关着坐等房价高走的习惯性做法，是无法完美嫁接到美国的。你住或不住，房地产税都在那里，定期征收，不离不弃。
　　于是我们看到，很多人赴美置业后，选择将房屋出租，以租金收入来抵消需要缴纳的各种开支。数-据显示：2018年世界主要城市租金回报率中，美国德州达拉斯以9.76%遥遥领先，而洛杉矶、西雅图、纽约等大城市也均有不错的回报，远高于国内。
　　但在出租之前，外联出国投资专家提醒，千万别忘了给房屋上保险。美国可是强制要求买房屋保险的国家哦。
　　此外，房屋所有人，不管是不是美国人，都需要每年定期申报租金收入。作为一个非美国居民，得先申请一个税号，每年上报出租收入和费用。但报税不等于缴税，假如租房赚了钱，根据租房利润所得（房租收入减掉地税、保险等等必要开销），还需要交一笔个税给政-府。
　　
　　外联出国专家表示，通常在美国，住宅地产27.5年可以将整个购房成本折旧完。因此，每年隐形折旧费用可以抵免一大部分租金收益，真正需要缴纳的所得税是很少甚至没有的。
　　隐形代价之售房预缴税
　　如果有一天，你要出售美国的房子，税费跟中国也有区别。在国内，“满五唯一”的房子，可以省下一大部分相关税费。但在美国，有一条名为外国人投资房地产税例(ForeignInvestmentInRealPropertyTaxActOf1980，简称FIRPTA)规定，外国人卖房时，需要先预缴总额的15%作为预缴税金给国税局。
　　外联出国解释到，假定房子卖了100万美金，你先拿到手的只有85万，另外那15万要通过律师写支票给政-府。下一年再通过报税，按照卖房的真实利润（即扣除成本后的增值部分），据当时美国个人税率计算税金，一般可以退回部分预缴税。
　　
　　相对而言，美国本地人以及绿卡持有者的税费负担就要小很多。根据相关规定，持有房子5年内住满2年，夫妻就享有各25万美金，总计50万美金的增值部分免税额度，基本可以抵消大部分美国房子的增值。
　　最彻底的解决方案
　　虽然买房容易养房难，但隐形成本浇不灭中国人赴美购房的热情，无数人用行动证明了这些隐形成本是值得去承受的。万一在后院发现了美国的金矿了呢？！就算不发现金矿，租金收益、房价涨幅收益，就足以抵扣这些所谓的隐形成本。
　　权威数-据统计，中国2017年海外房产投资额飙升至395亿美元，创历史新高，其中美国房产投资达59亿美金。
　　2018年，普遍被认为是投资美国房产的好时机。去年12月底最新税改法案由美国总统唐纳德?特朗普签字生效后，个人所得税起征额大幅提高、租赁市场有望迎来上升期，这对美国房产投资出租者来说，又是一大利好。
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