楼市再变！多地楼市限购政策再升级意味着什么？

地瓜花

　　房地产调控的新闻再次成为头条。　　　　5月9日，住建部约谈成都、太原两城市。5月15日，成都市人民政府发布了《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，在国内楼市中力度空前。紧接着成都市房管局发布了两则《2018年成都市住房调控政策知识问答》，对《通知》中若干细节作出了完善。　　　　戴德梁行认为，2018年多城市发布房地产调控新政，对进一步缓解各地房地产市场中存在的上涨压力具有积极的意义：　　　　◆新调控政策下，成都房价上行压力减小　　　　◆多地调控目标明确，多段多样　　　　◆交易市场受到强压，租赁市场近期的发展值得关注　　　　戴德梁行研究部认为新的限购政策中，除了具体的执行措施，需要重点关注以下变化：　　　　?购房资格审查的基本单位从"个人"变为"家庭"，这个变化在3月底的"刚需"摇号政策中已经得到体现，在新的限购政策中再次得到落实；　　　　?此前成都落户天府新区、高新区落户即可买房，新政增加了新落户人口还必须在成都连续缴纳一年以上的要求；　　　　?二手房纳入限购，购买门槛与一手房拉平；远郊纳入限购，购买资格为成都户籍或连续缴存一年社保；　　　　?离婚买房、投靠子女入户买房等获取购房资格的方式被基本杜绝。　　　　　　张晓端　　　　高级董事　　　　华南及华西区研究部主管　　　　这些新变化意味着什么?　　　　首先新政策体现了成都"因城施策"的调控思路：本轮楼市调控将是长期的、动态的，监管层为了保证楼市稳定、避免房价上涨过快带来的风险，调控工具也是多样化的；　　　　第二在成都的人才引进政策和楼市限购政策出现矛盾时，按照"权利和义务"相一致的原则进行调节；　　　　第三降低二手房流动性，前期积累的抛盘压力增大，可能压缩二手房和新房之间的价格差；　　　　第四对远郊新房限购，防止较为脆弱的远郊市场积累防线。　　　　　　总结来说，调控政策对于缓解目前成都房价的上涨压力和因房地产投机造成的风险都是有积极作用的，能够起到维持市场平稳有序发展的作用。　　　　在此前的累次调控中，成都楼市受到政策强有力的控制，2018年与楼市热度最高的2016年相比，新流入的资金总量呈现明显的下降趋势，在新的调控政策出台之后，这样的趋势将更为明显。　　　　多城市调控贯彻"房住不炒"　　　　实际上，成都的新调控政策只是新一轮全国性楼市调控的组成部分。　　　　在4~5月，住建部先后约谈了12个城市，要求这些城市政府贯彻"房住不炒"的调控精神。　　　　在此之后，长春、哈尔滨、佛山、贵阳、成都等城市快速响应，强化楼市调控。在这些各不相同的调控中，我们可以看到监管层对于楼市泡沫的高度警惕和毋庸置疑的执行力，让坊间对于房产调控放松的猜测化为泡影。　　　　戴德梁行对近期各个城市出台的楼市调控政策也进行了总结：　　　　总体来看，新一轮调控政策呈现四大特点：　　　　?热点区域实行限购，收窄楼市的资金入口（哈尔滨、长春、成都）；　　　　?热点区域实行限售，降低二手房流动性，防止资金快进快出（哈尔滨、长春、贵阳、成都）；　　　　?实行一房一价、摇号选房等规范措施（佛山、贵阳）；　　　　?离婚买房、投靠子女入户买房等获取购房资格的方式被基本杜绝。　　　　同样，在强有力的调控措施作用下，这些城市房价上涨过快的现状将得到一定程度的遏制。同时，戴德梁行也认为，新的调控措施还将在其他面临房价上涨强压的城市推出，并且这些调控政策在短期内缓和的可能性也不大。　　　　实际上，根据统计局公布的数据，2018年以来，全国的房地产投资增速相比2017年有明显地增长，房价上升的城市也与前一年相比更多，明显多于房价下降或平稳的城市。全国范围内的房地产调控依然有其必要性。这一系列楼市调控的最终目标是让房地产市场平稳发展，减少楼市泡沫，在达成此目的之前，调控加码的新闻还将屡见报道。　　　　此消彼长--租赁市场形成有序推进　　　　在迎来密集调控的在商品住宅市场之外，另一些变化在租赁市场中发生。　　　　4月25日　　　　中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，该政策明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。　　　　4月下旬　　　　万科在其持有的位于北京的土地上开发租赁项目，其高于市场平均水平的租金和租期引起市场的广泛讨论。　　　　5月7日　　　　《人民日报》发表评论，认为万科在租赁市场中的尝试"总体应当予以肯定"，亦即对房地产企业开发租赁产品寻找适当的利润空间表示肯定。　　　　5月9日深创投集团和人才安居集团共同发起设立"深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划"，总规模达到200亿元，成为国内首单人才公寓类REITs。　　　　　　　　戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示：　　　　"租售并举"的房地产长效机制正在逐渐完善中，相关的各项政策都在建立和细化，尤其是在2018年，租赁市场中资产证券化的推进在不断完善租赁市场退出机制，各大银行也给予参与这类业务的企业以资金支持。　　　　对住宅交易市场一"压"，对租赁市场一"抬"，让两个市场"此消彼长"。从2017年开始，全国土地市场上，附带"自持要求"的土地比例不断提高，拿地房企手中已经积累了相当规模的自持用地，在各自的年报中都将"建立自有长租品牌"单独列出，足显重视。　　　　　　政府对于建立健全租赁市场的引导也让资本对于新兴的租赁市场充满兴趣跃跃欲试。虽然目前租赁市场仍有不少难题待解，但是这个新兴市场的发展和完善速度有目共睹，已经成为新的"风口"所在。　　　　楼市调控和租赁市场建设对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。也只有在此基础上建立起新的房地产长效机制，才能够从根本上让楼市从近年来"越调越涨"的怪圈中走出，继续健康发展。