--土地拆迁招拍制度酝酿改革 价高者得或让位价低者得

图如图

提要：随着房价的高涨，不少矛盾被指向了当前的土地招拍挂制度。价高者得的模式被普遍认为在一定程度上导致地价上涨推高房价，甚至出现因市场或政策及开发商资金问题，产生土地空置和囤地及不开工的现象，影响到市场供求和政府财政收入的稳定。  请关注北京拆迁律师路永强http://www.yinglawyer.com/ytlt/5.html 北京楹庭拆迁补偿律师团有10年以上拆迁补偿案件办理经验，获得全国客户信赖！行政诉讼找北京楹庭！

　　厉以宁给出的建议是，土地出让应是价低者拿地：企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。他认为，若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题将迎刃而解。
　　近日，国土资源部邀请了一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。而据知情者透露，这次座谈会主题有关土地招拍挂改革。此前，国土资源部在北京召开视频工作会议中首次对外公布，将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。一位业内人士表示，目前普遍认为土地出让价高者得的模式推高了地价，也间接导致房价的高涨。因此价低者得应该是土地招拍挂制度改革的方向之一。
　　全国重点城市地价房价比已达31.29%
　　随着房价的高涨，不少矛盾被指向了当前的土地招拍挂制度。价高者得的模式被普遍认为在一定程度上导致地价上涨推高房价，甚至出现因市场或政策及开发商资金问题，产生土地空置和囤地及不开工的现象，影响到市场供求和政府财政收入的稳定。
　　国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组前日发布的最新研究报告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%。
　　今年初出台的国11条就要求各地综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。在上月初国土资源部出台的土地调控19条意见也明确，各地要坚持和完善招拍挂出让制度。
　　3月22日，国土资源部在北京召开视频工作会议中首次对外公布：将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。国土资源部部长徐绍史表示，尽管商品房地价过高，但仍要坚持土地招拍挂制度，因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。不过，国土资源部正在和一些地方政府做一些探索，采取更多的评价方式。土地招拍挂制度还要不断完善，按照国11条的思路，不一定完全是价高者得。
　　专家建议价低者得以抑制房价
　　在今年的全国两会上，全国政协委员、著名经济学家厉以宁在接受媒体采访时表示，当前的土地招标制度，出价高者得到土地，会导致地王现象不断出现，土地价格越来越高，房价也就跟着水涨船高。
　　对此，厉以宁给出的建议是，改革招标制度，土地出让，不应是价高者拿地，而应是价低者拿地。所谓价低者得应该是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。他认为，若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。
　　无独有偶，早在全国两会前，广东省地产商会受省政府委托作了一份题为《引导广东房地产业健康发展的对策研究》的报告。虽然该报告并未正式发布，但据参与撰写该报告的省地产商会副秘书长张运文介绍，报告的核心内容之一就是建议改革、完善原先单一的竞拍土地、价高者得的出让方式。
　　张运文表示，自2004年8月31日后，经营性商品房开发的土地供应逐步实行招拍挂土地供应方式，对于防止土地出让环节的腐败行为，以及国有资产的流失，是一种较好的供应方式。但土地竞价价高者得的结果，形成了房价的风向标，直接影响、引导房价走向。面粉都不断上涨，面包价格能不提高吗？因此报告建议广东省政府责成各个城市政府在市场商品房开发的土地出让中，拿出30%50%比例的土地，采取招标式，价低者得的出让方式。
　　所谓招标式，价低者得办法，即参照建设工程招标方法，由城市政府规划整理好土地，并委托几家信誉好的设计单位设计住宅方案，再经专家评选出最佳方案后，公开向开发商招标开发建设。其中，列明建筑材料标准、动工建设时间、竣工限制等，同时，列明每平方米楼面价的出让金。届时，哪家开发商报出的售房价格最低，则项目出让给哪家开发。
　　实现价低者得还须摆脱土地财政
　　目前，改变价高者得的方式，北京成为第一个吃螃蟹者。
　　3月19日，北京市国土局宣布土地拍卖制度不再完全价高者得。据了解，北京市公布的土地拍卖制度改革具体方式为：设立地价合理区间，不再价高者得；限房价、竞地价；地价封顶，竞争配建的保障性住房和公共设施等等。
　　张运文表示，这种方式的最大优点是，房价预先得到抑制，而且一定比例的低房价，无形中会拉低原先的高房价，可以有效牵制着整个房价上涨。
　　不过，对于价低者得的土地出让方式，目前也有不少质疑之声。比如，限制房价也可能导致开发商偷工减料；此方式也将导致人为参与的决策比原来增多，滋生腐败的机会也加大等等。对于防止偷工减料，厉以宁则建议，如果房屋质量不过关，政府需对房地产商重罚；而对于防止腐败的滋生，有业内人士指出这将考验政府的执政能力。
　　而另一个焦点就是可能导致国有资产的流失。对此，张运文认为，以这种招标方式，虽然城市政府收取的土地金相对会少，但稳定房价是政府对社会民众应承担的义务和责任，因此招标式，价低者得谈不上所谓的国有资产流失。
　　此外，还有专家指出，早在2006年5月，国务院办公厅发布的《关于调整住房结构稳定住房价格的通知》中，就明确要求各地对于普通商品房供地采取在限房价、限套型面积的基础上，采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。但通知公布4年来，这样价低者得的竞争方式却基本没有得到落实。因此，改变土地出让价高者得的模式，最关键因素在于地方政府要摆脱对土地财政的依赖，不再与民争利。