--北城区物流商圈——有多少是拆迁重复？有多少在升级？

深海再深不及深

北城区物流商圈——有多少是重复？有多少在升级？盐城真正的商业地产运营行进到现在，已有五六个年头。发展速度很迅猛，项目类型多样，遍地开花。有成功的、也有失败的。在纷繁杂乱的表象下，需要进行一次彻底的梳理。我们媒体本着客观描述、理性分析的原则，对大城市的商业地产作一次大型系列分析报道，欢迎读者来信来电参与。在城市建设的框架蓝图下，北城区的定位与定义不断的被投资者们提升和改写。从零星铺面发展成集聚多家大型卖场的物流集散地，更多的开发企业发现并挖掘着这一快速发展区域的潜力与升值空间。有多少是重复？这样的问题对于盐城还未成熟的商业地产操作模式中本不该作为主要矛盾来提出论证，但就目前的北城区物流商圈而言，又是必须挑出重点讨论的话题。重复意味着在这一区域不断的复制着同样的经营形态，明珠世贸商城、金鼎装饰城和奥华国际家居广场，同一区域、同样的物业类型，如果没有形成差异化的优势就无法寻求产品的核心竞争力。有多少在升级？众所周知，商业地产作为市政建设的重点配套工程，其操作模式相比较住宅要更为复杂繁琐，开发商们必须不断的创新升级，寻求产品的自身优势及卖点才能够在市场中形成相对应的集聚效应。义乌国际商贸城作为全国最具影响力的小商品批发市场，进驻盐城，带来的不单是新兴的商业模式，更是在拉升盐城商业地产的整体档次。盐城五金机电城亦是将过去散户机电经营者集中于同一管理的模式下，这样不单为机电市场形成集聚效应，更是为需求者提供了更为方便的选择途径。不同的商业用地、不同的开发节点、不同的开发商战略考虑，如果说住宅可以模仿照搬，那么商业地产的模仿或将会出现水土不服。事实上，商业模式能成功复制的少之又少。每个成功的商业地产必然有与众不同的优势和差异，才能保持项目竞争力。系列报道调查对象：北城区：义乌国际商贸城五金机电城明珠世贸商城奥华国际家居广场白马商城金鼎装饰城老城区：建军路地下商业街五洲国际广场同曦鸣城先锋银座飞驰国际盐渎板块：红星美凯龙高力国际家居港宝龙城市生活广场金大洋城市生活广场南城区：紫薇国际广场金鹰·龙湖1号天和广场中远世纪购物广场“浦东”：绿地商务城盐城涌鑫中心盐城农副产品物流中心华东农产品交易中心直观印象：纵观盐城北城区，开发大道上已初步具备了一个商业中心的气势。明珠世贸商城、白马商城、义乌国际商贸城、五金机电城、奥华国际家居广场、金鼎装饰城都在汽车北站附近一一“站”起来了。在来北城区的路上，笔者发现，市中心到汽车北站的车流很多，很难想象，数年前，这边还只是一片拆迁安置地。显然，城北正在逐渐苏醒，多家品牌商城的相继入驻也必将带领盐城北城区进入一个新的商业时代。很多投资者也慢慢看出了北城区内在的商机，那么，他们现在的经营状况究竟怎样？笔者先来浅谈通过调查对项目所产生的第一直观印象。明珠世贸商城项目临街商铺基本都是作为门店使用的，经营项目以建材、电器为主。目前客流量还不算太大，后面几排商铺中，部分是作为仓库使用的，其中有些商铺已经装修成功，产品也已经成列到位，但却锁着门未营业。就目前来说，前期项目已基本售完，入驻率还是比较高的，但正在经营的只是大部分商户，还有少部分的业主或租户都还在等待更多的人流和更大的商机。白马商城相比于附近其他几个项目，白马商城有一个明显的优势：与汽车北站“无缝对接”。汽车北站出站口直接将来往于盐城的客流引进了白马商城。人流量较前几年虽有所增多，但商城内部依然有部分商铺空置，在还未能够看到商城前景的现状下，更多的业主依然选择等待。五金机电城7月28日，五金机电城试营业。我们走进市场，就看到八成左右的店铺已经装好了招牌，其中不乏行业中的优秀品牌，还有部分店铺正在装修。就目前盐城的机电市场来说，很多人可能还习惯性地去小海路机电市场进行选购，然而不论是从品牌竞争力上看，还是考虑建材市场的周边交通、购物环境，建成后的五金机电城将成为盐城人选机电时予以考虑的一所优质卖场。从商城前景看，五金机电城还是十分值得期待的。金鼎装饰城据笔者直观调查，该项目目前的经营状况并不理想，周边的家居建材市场的启用也给项目本身的销售带来了一定的压力。不少铺面门庭冷清亦或是以仓储形式存放货物。项目自身缺乏核心竞争力，市场的兴旺与否还是个问号。在采访过程中，笔者发现，目前各大卖场的经营户对于城北目前的业态分布及区域的发展前景、升值潜力并不是十分看好，对于当初投资远景的规划渐行渐远。另一方面，义乌国际商贸城虽未正式启用，但很多投资客都给出了肯定的意见，义乌国际商贸城有品牌、有市场号召力、有其独特的经营方式，同时也肯定了拥有差异化竞争力的市场才能在城北这一新兴发展区域立足。北城区经营户访谈——对于北城区物流商圈的经营状况如何，我们就此采访了几大卖场的经营户：白马商城叶先生：我是前两年经朋友介绍在这边买的店面，起初来看时，白马商城是当时为数不多的综合性市场，业态规划相对比较完善，而且在当时的市场认知度还挺好的，汽车北站当时也正在规划建设中，发展潜力和升值空间在当时的预想中还是比较大的。但等店面装修好投入使用后，才发现这里的人气跟当初的猜想有差距，店面正常营业比率不高。今年，在汽车北站投入使用后，人流量较前两年有所提高，但市场内部仍然有商铺空置，无法形成市场凝聚力，我们这些经营户也无法判断这个市场到底何时才能兴旺。就目前现状，我也只能带着做些别的投资，这边的门面也只是隔三差五过来看下。明珠世贸商城董先生：我在外地做建材生意已经很多年了。当初选择明珠世贸商城，主要是看其地理位置挺不错的，业态规划比较齐全，而且当时项目销售也比较“火”，所以我也抓紧时间去订购了一套。现在这个市场虽已成型，但少许经营户选择作为“仓库”，主要是因为大家都无法判断这个市场究竟何时才能够兴起。目前还是靠以前店面赚取利润，这个铺面我先看看发展趋势。五金机电城蒋先生：我在黄海路上做了十几年的机电生意。过去做我们这一行的都是分布盐城各个角落，没有统一的市场，这也让我们这些散户无法针对某一品牌做强做大。五金机电城这个项目刚做宣传时我就去看了，统一管理、统一经营的模式让我很心动，而且交通也很方便，消费者可以在这个市场购买到需要的所有五金产品，方便消费者也方便了我们这些经营户。金鼎装饰城王女士：当初几个一起做建材的朋友建议我一起到这里买间商铺，大家一起做互相有个照应，而且这边作为物流商圈未来的潜力应该不会差。但就目前来看，短短几里的路程，就有3家建材城，现在的客流量已经不多了，等奥华国际家居广场投入使用，客户源分散，这里的生意估计就更难做了。不是所有“高回报”都是一本万利的“金字招牌”也不是说没有“高回报”招牌的商铺就不值得投资近两年，受调控政策影响，不限购、不限贷的商铺颇受投资者欢迎。虽然购买商铺的投资回报率较高，但相应的风险也较大。人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多投资者的关注，但商铺出租投资回报到底多少才是合算的呢？作为业主又如何选择“不亏损”的铺面呢？调查中我们看到作为新兴发展区域的北城商圈，六家大型在售或即将建成的卖场中只有少数两家将“投资回报率”作为产品入市的卖点。但这里我们要强调的是，不是所有“高回报”都是一本万利的“金字招牌”，也不是说没有“高回报”招牌的商铺就不值得投资。在更多的投资者将目光转移到商业地产上时，开发商们都懂得唯有抓住目标对象的投资需求心理才能够使得项目能够更好更快捷的被市场消化，因此愈来愈多的开发商们用每年回报多少的字样来吸引投资客的眼球，殊不知，对于商铺的投资，高回报是一方面，项目建设及投入使用能够给城市化建设所带来的积极推动作用才更为重要。我们打个比方，商业卖场铺面售罄，业主入驻，但经营惨淡，没有形成相应的集聚效应，也没有对城市建设产生积极正面的作用，我们又如何能说这个项目的运营操作是成功的？这里，我们首先将目光转移到北城区物流商圈的义乌国际商贸城，无论从品牌或是公司实力，我们都有理由相信义乌能够引领盐城以至整个苏北商业地产项目的发展，同时，针对盐城市场，义乌国际商贸城还推出“3年免征、2年免收、2年减免”的回报政策，在品牌影响和统一管理的模式下，义乌国际商贸城或将成为北城区乃至整个盐城商业地产的运营引领者。明珠世贸商城、白马商城和金鼎装饰城是北城区已经投入使用的商业地产项目。我们暂且不看在销售前期是否给予投资者多高的回报，先看着几年项目目前的经营状况：明珠世贸商城是北城区第一个以家居建材为主的卖场，在当时的市场环境下，项目销售及市场所给予的反馈信息都是不错的，目前铺面虽已基本售完，或许是业主在等待市场的兴起而将少许商铺暂以仓储的形式放置货物。白马商城是北城区物业类型相对更为丰富的市场，多年运营，汽车北站的使用为其带来稀疏的人流量外，几年的操作，项目在盐城楼市中相应的影响力还处于缓步提升的状态。金鼎装饰城与之前两家的经营状况“不分伯仲”，同样以建材为主的物业形态以分散购买力态势下如何能够保证市场能够兴旺？五金机电城作为市政府核定的重点项目之一，以新颖的操作模式吸引了众多投资者的眼光，将过去分散的机电经营户统一管理、统一经营，28日的试营业也受到了市场的充分关注。最后我们将视线转移到奥华国际家居广场，“一个和尚挑水喝，两个和尚抬水喝，三个和尚没水喝”的道理相信大家都懂。前文中我们提到不是所有“高回报”都是一本万利的“金字招牌”。在商业地产的操作模式中，“高回报”一词我们可以理解为是商家作为产品销售的一个卖点，但不能等同于有了“高回报”以后的经营便会一帆风顺。几里的路程，3家以家居建材为主的卖场，相信任何一个投资者都能够看到区域市场的弊端在哪里。“三个和尚没水喝”，同样的物业形态在不断的分散购买力，奥华国际家居广场的前景无论是作为专业人士亦或是投资客，都无法准确做出判断。但从另一角度看，奥华国际家居广场的档次在城北还是值得肯定的，在目前这样的发展背景下，要想能够在市场中站稳脚跟，必须在产品品质、品牌管理、服务等多方面下足功夫，只有在同类别市场中寻求自身的优势才能取得市场及投资者的认可。   请关注工厂搬迁补偿www.yinglawyer.com 北京楹庭拆迁补偿律师团有10年以上拆迁补偿案件办理经验，获得全国客户信赖！行政诉讼找北京楹庭！