--廉价资金时代结束：房企发债、贷款双双遇阻，拆迁融资持续收紧

深海再深不及深

在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下，房地产行业的融资难度也随之大增。  请关注北京拆迁律师董国女http://www.yinglawyer.com/ytlt/4.html 北京楹庭拆迁补偿律师团有10年以上拆迁补偿案件办理经验，获得全国客户信赖！行政诉讼找北京楹庭！


        过去两年房企低成本发债融资的盛宴，也已宣告结束。中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿，同比减少83.8%。


        据不完全统计，今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债，涉及金额超过百亿。


        这意味着，作为过去两年房企最大、最廉价的资金来源，发债已基本失去其功能。在新的市场形势下，房企不得不寻找其他融资渠道，加快销售回笼资金也成为必要的措施。


       



        房企资金收紧


        过去三年，绝大多数房企都享受到了发债融资的红利。2014-2015年，房企中期票据、公司债先后被放行，发债成为房企最主要的融资渠道之一。


        去年，包括私募债、公司债、中期票据在内的房企融资额刷新历史记录，首次突破1万亿，达到11376.7亿元。


        然而，自去年年底出台房地产公司债审核新政后，房企发债门槛大幅提高，发行规模锐减。


        去年7-9月，房企每月的债券发行规模均在千亿以上。而到年底，12月的债券融资额仅有126.7亿元，缩水逾九成。今年首季，债券融资持续低迷，于2017年1月达到一年来的最低点，仅80.07亿元。


        信贷收紧和市场整顿的双重利空，是导致房企出现发债困难的主要原因。


        今年以来，受美联储加息、缩表及特朗普政府减税方案影响，美元逐步走强；中国央行在美联储加息次日上调货币市场利率，使得资金价格不断抬升。


        今年3月，央行进行MPA（宏观审慎评估体系）首次正式考核，表外理财面临收缩；近期中央及“一行三会”对防控金融风险的一系列表态，使金融去杠杆进程提速，市场进入整顿期。受此影响，4月以来已有千亿债券取消发行。


        宏观政策和债券市场的变化波及到房地产行业。记者从中国货币网、上海清算所等信息披露网站看到，今年前四月，包括万科、富力、金地在内的多家房企发债均取消。并且，4月底以来房企取消发债更加密集，除富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 4月27日发行的10亿元中期票据于5月2日成功上市交易外，近两周未见其他房企债券发行。


        在融资总量减少的同时，房企获取资金的成本也在上行。数据显示，去年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右。而12月以来，这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。最新的富力这笔中期票据的票面利率更达到了5.25%。


        中原地产首席分析师张大伟认为，从资金成本看，债券是房企利率最低的资金来源，近两个月发债难度加大，将明显提高房企资金价格。此外，对前期拿地较多的房企而言，杠杆已经过高，后续开发资金成本增加，将影响销售预期。


        此外，银行贷款也一直是房企的主要资金来源。不过，自去年10月起，监管层加强对贷款投向的管控，严禁信贷违规介入拿地，使房企对银行贷款的依赖程度下滑。数据显示，去年开发贷增量同比下降24%。


        央行数据也反映了这样的变化。一季度末，房地产开发贷款余额同比下降21.5%，为1.41万亿元，降幅比上年末扩大16.6个百分点。


        发债和银行开发贷接连收缩，房企的资金链问题又开始显现。招商证券研报指出，房地产开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧，截至今年3月份，资金链指数降至128%，为2015年下半年以来首次跌破130%。


        中原地产指出，从短期看，由于去年替换了部分高成本资金，大型房企资金链依然宽裕。然而长期来看，在资金面收紧的压力下，房企将面临融资困难。


        融资渠道寻求突围


        对房企而言，债券融资和银行贷款渠道遇阻后，寻找包括海外融资、信托融资、私募股权基金在内的其他资金来源势在必行。


        海外融资有重新抬头的趋势。据彭博社统计，截至2017年3月初，内地房企年内共发行海外债券13只，累计金额达46.4亿美元，比2015年同期多出一倍。包括龙湖、恒大、融创中国在内的多家大型房企，均在今年首季进行了海外融资。


        不过，海外融资使得外币借款占比过高，可能带来汇兑损失。恒大去年年报显示，受人民币贬值影响，其去年产生的汇兑损失高达49亿元人民币。


        目前，海外融资的利率维持在高位，这使得海外融资在融资渠道中所占比例不大。海通证券指出，当前美元进入加息周期，导致美债利率上行，国内企业要以更高的息票利率在海外融资。


        “后续海外融资或被用来救急，比如说国内大规模拿高价地以后，需要通过海外融资来弥补短期资金不足的风险，但后续的偿债压力是一个较大的负担”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。


        除此之外，信托和私募虽然成本高于开发贷，但投向界定更为宽泛，主体资质要求也较低，因而也重新受到市场的关注。


        目前，信托计划由银监会监管，投向无明确限制。因此兴业研究预测，在其他通道受限背景下，房企通过信托融资的需求将会提升。


        此外，包括REITs（房地产投资信托基金）在内的资产证券化产品也被视为缓解资金压力的途径。


        “最适合做REITs的地产类型集中在商业地产、物流地产等方向，从美国REITs的发展来看，可以让资本的来源变得充裕”，在4月底的一次公开活动中，仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。


        不过，房地产与金融资深评论人黄立冲则认为，目前中国房地产企业现金流较差、租金回报率低，在当前经济环境下，房地产资产证券化发行将更为艰难。


        严跃进认为，银行贷款和私募会成为两类主流的模式。其次则是信托；海外融资和资产证券化，近几年内预计还是小众的。


        对于房企而言，来自购房者的首付及按揭贷款是最迫切获取的资金来源。因此，加快销售、回笼资金也成为必要的措施，不排除接下来有些区域和项目会降价回笼资金。“未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金”，张大伟表示。