--政策调控风声越来越紧 调控为何拆迁显现相反境地？

深海再深不及深

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今年的楼市宏观政策调控可以说是历年时间跨度最长，措施最严的一年。并且在岁末，从中央的经济政策到地方出台的细则以及各类专家分析的论调看，政策调控风声越来越紧。但是到了年根岁底，本应到传统的淡季，可市场却淡季不淡，频频出现排队摇号的现象。到这个程度，难免让人发出质疑：调控为何出现相反的境地？
我们试着从当前的情况结合明年的一些情况，分析出一些背后的东西，让买卖双方都能进入理性的状况。
买方出现抢购，限价是根源？
从调控政策来看，无论国庆前夕出台的二次调控，还是今年4月出台的新国十条，一个显著的共同点就是：控制房价上涨过快，改善市场供应结构。老百姓是高兴了，但很多开发商不乐意了。原因很简单，政府给限的价，远没有达到他们原先预定的目标，而他们都说自己的楼盘是高品质楼盘，以目前的限价出售要么利润很薄要么亏本。
目前，面对限价令，开发商往往有以下几种做法：一是按照规定正常销售；二是等待限价令结束，然后抬高价格销售；三是降低楼盘品质销售等等。
开发商的普遍共识是：这次的调控政策不会长久。他们当中有些人认为本轮调控遏制了一部分刚性需求，那么2009年出现房价狂飙的现象，就与2008年的需求被抑制有直接关系。所以，开发商的普遍策略只有一个，就是等待。
但是开发商等待的时间不可能过长。因为开发是有周期的，时间越长，成本越高。于是到了年根岁底，很多开发商实在等不及了。只好按照政府部门核定价卖房。从市场的情况看，拖长时间的多个热点区域的热点楼盘，未来行情均要看涨的。因此出现购房者趋之若鹜的情况就不足为奇了。
所以，排队摇号买房不足以说明整个楼市出现火爆的情况。原因有三：一，市区整体房价较年初并没有大幅上涨；二，长时间的积累，在短期内爆发；三，排队摇号只出现在部分楼盘。
这次调整不是短期性的，房地产商一定要对形势要有一个清醒的判断，不要认为这次中央的宏观调控就是一个短期行为，中央调结构也好控制房价上涨过快也好包括让消费者更加理性投资也好，这个是长期的主张，调控行为也是一个长期的主张。我们判断这个周期可能比较长，有可能是一年两年甚至更长，不像过去经常是大家想的可能是一年但实际半年就过去了，对于房地产开发商一定要清醒认识到这样一种形势，最终要调整好自己的心态，找好自己在市场中的位置，调整自己的战略方向，理性地投资，而不是观望。
捂盘惜售引发供应不足，新政难阻刚性需求
今冬明春，市场形势将会逆转
目前市场上有大量已达预售条件的商品房捂盘不售。近期，记者走访了市区部分项目工地，发现市区的多家项目表现明显。
南城区多家住宅项目，年初就已说要开盘，项目工地也如火如荼。可开盘日期一调再调，已经悄悄从年初拖到了年尾。而对外口径上，只说工程进度赶不上。具体时间还不能定，要看市场情况。该项目的相关人员在私底下曾表示。
位于开放大道一项目，规划为老城区的高品质住宅。去年年底就已经挖地基准备打桩，年初就已开始接受电话咨询，最近一次，记者去询问，售楼人员称今年十月份就会推出项目。但十一月都已过半了，记者在现场看到的情况却是：项目不温不火，仅有几台机器在孤零零的转动，问到开盘时间，答曰：估计要十二月份以后吧！
据记者调查统计，今年计划开盘的新老项目达40余个，而截至目前为止，仅有阳光御园、汇景新城、水岸名都等四五个住宅项目，还有一些商业项目如期开盘，其余均迟迟不见行动，特别是今年的几大新项目，年初的时候我们就宣称今年的新项目特别多，各大区域都会有新面孔上市，值得老百姓期待。现在恐怕消费者早已望眼欲穿了。
开发商推迟开盘的原因主要还是认为市场形势不明朗，开盘意愿不强烈。一般来说，只要是开发商能撑得住，就尽量在形势不好的时候往后拖，希望拖过观望期，以获得更大的利润空间。现在市场上存量房越来越多，未来几个月可能会出现1万套、2万套甚至3万套的房源集中上市，这存量房闸门一旦打开，市场情况必定会出现逆转。
而作为消费者，一方面，目前捂盘惜售的市场状况导致房源有限，可供购房者选择的空间太小，没有适合自己的房源，购房者不得不延迟自己的置业计划。随着住宅市场慢慢回归居住属性，商业地产正在成为大众投资者的关注重心，在今年调控新政影响下，商业地产的投资交易不但没受到抑制，反而大有趋好之势，如瑞尔国际广场，明珠世贸商城，白马世贸商城等都受到置业者认可。商业地产的繁荣首先是由于供应量大幅增加，并且其中大部分经营模式发生了实质转换；其次是买方资金充裕，部分从住宅市场出来的投资者将资金投进商业市场。
为什么开发商宁愿错过旺季而有房不售？其实，年初的市场调控对我市的影响并不是很明显，而自从政府出台限价令，包括国庆前出台的二次调控可以说给了开发商不小的打击，市场上才出现了大批有房不卖的现象。降低预期利润是开发商最不愿采取的下下策。而推迟工程进度，拖延领取预售证的时间或是项目封顶却捂盘惜售便是最好的托词。那么这些存量房的闸门一旦打开，市场将会出现怎样的变化呢？
首先，今冬明春大量房源上市，很大一部分将会成为滞销产品。捂盘，在目前的盐城市场上已不是个新鲜事。但是有些人捂得起，有些人却扛不住了。事实上，许多项目正面临不尴不尬的局面一方面，政策压制，市场形势不乐观；另一方面，捂盘这种曾经带来可观额外利润的销售手段，导致了很多产品积压在手里。随着宏观调控政策愈加严厉，金融、税收、土地等多种手段齐施，物业税立法进入快车道，利空消息不断放出，相信这些开发商心里也在打鼓：卖？还是不卖？这个问题从来没这样让人头疼。其实，目前的市场形势相对比较平稳，开发商应该在合理的利润空间内将产品推向市场。等到今冬明春大量房源上市，产品间的竞争也会加大，如果不是很有竞争力的产品，恐怕很难逃过这一劫。到时候大量的滞销房源，可能就是对捂盘最好的惩罚。
其次，银行的限贷不单单是针对购房者，同时也是针对开发商。观望之后是否能达到开发商期望的目标？开发企业需要运转，资金链稳定是首要因素。根据房地产商的资金链情况看，现在开发商将房源都捂在手里。资金回笼会很慢，无形中加大开发成本。虽然近期四大银行否论不放开发贷款。但这并非空穴来风，如果出现限贷，对一些开发商来说，就意味着资金链被阶段性的隔断。如果这一类状况持续时间太长，除非该企业资金实力雄厚，否则企业将会面临困境。还是那句话，有些人捂得起，有些人会扛不住的。而部分购房者采用一次性付款，相对来说没有这方面的购房压力，对一些房产商来说，是回笼资金最佳方式，这就导致开发商分别对待购房者，小开盘或电话通知方式。
最后，大量房源上市，老百姓的选择余地多了，但是购买实力、购房欲望会大大下降，供需关系、买方卖方市场将会出现逆转。从目前存量房与新开工量来看，今冬明春的供给量会大幅增加。供应关系将被改变，市场进入供大于求，房源增多，消费者的选择余地也多了。但是可能因为长期的蓄水，新项目将流失一大部分潜力客户。消费者的购买欲望也会大打折扣。卖方市场将有可能转变成买方市场，房价也会相对平稳。而从目前不断上涨的物价来看，如果房价不涨，其实就意味着下跌。
而房地产市场调控为什么陷入尴尬？总结一下，列出了6大理由。对住房的刚性需求大都是居住性购房，但现在居住性需求却因高房价而受到了遏制；民间投资过少，可融资的大门一旦打开，得益最多的是国有开发商而不是民营资本；至于征收房产方面的税款，所起的作用只是抬高房产持有成本，不可能抑制人们持有住房的需求；至于各地区的经济发展不平衡，只会影响各地区之间的房价差别，与某些地区的房价过高并没有实质性的关系。在已有的房地产调控政策中，政府动用了财政、货币等多方面的政策工具，其目的正是为了解决这些问题，却收效不大。
明年将进入常态稳健期
无论是开发商还是购房者，大家都希望市场稳定、理性发展，不要大起大落。从2010年4月、10月国家两次出台的政策看来，其调控手段不可谓不严厉，但究其核心本质，还是为了遏制房地产过度投资和房价非正常的快速上涨，而并非是在压制房地产行业的良性发展。虽然在此调控之下，房地产企业的资金运转会有一定的困难，但只要开发企业有效的提升产品品质、合理的布控开发节奏，还是能在挑战与机遇并存的市场中找到自己的位置。
从大趋势上而言，2011年房地产市场将平稳健康地发展，改善型需求、自住型需求等，将能够得到有效的释放。
对于明年房地产市场行情，市场仍将呈现稳降缓涨的发展势头，稳降是市场自我调整的一个新阶段，是新政乃至后续政府或将出台宏观政策的一个消化期，这个阶段应该是在明年上半年出现，市场必须对新政政策进行消化，对于房价，存在一个新的心理接受度的过程，市场发展总体可以说是平稳。缓涨是市场向上发展的一个阶段，是市场需求的自我体现，盐城的房地产市场较之一线城市来看，还有很大的发展空间，城市的扩张、人口的增长都充分带动区域市场对房地产业的大量需求。