--商业版图在扩大 投资行为拆迁更复杂 投资做到四结合

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盐城的商业地产这两年发展势头迅猛，但有一个问题值得深思，在政府规划监督及开发商的运作中，商业地产的发展并未像人们预料中那么平和。按常理讲，有政府的支撑、市场的发展规律及近年商业地产的发展势头，为何依然会出现很多有看没人买、有买没人租、有租回报低的项目？很多人会说地段不好，影响产品的升值。但站在媒体的角度，我们更应该用长远的眼光去看问题，前期我们有报道中也已经提出要重新认识地段论。我们认为商业地产发展成功与否更重要的应该是开发企业的运作模式及投资者的商业项目的正确认识。
2010年，连续出台了系列调控房地产的政策措施，楼市观望情绪加重，各城市楼市销量纷纷下滑。
然而，商业地产却因为不受这些楼市新政的影响和良好的发展前景和预期，备受投资客关注。与住宅相比商业地产的发展一直处于稳步向上发展的态势。另外，投资商业地产和投资住宅的群体还是有所区别。一般而言，投资住宅的多是短线投资，而对商业地产的投资才是长线投资。
在商业地产逐步紧俏的同时，我们必须得清晰的认识商业项目的真正价值所在，我们之所以在这一阶段提出此观点，是因据而论。按目前市场状况看，并非所有的商业地产项目都适合投资，并非所有的商业地产都是资产保值增值的正确渠道。因此，本文意在分析目前盐城市场状态下，投资商业地产的主要注意事项，旨在为投资者选择正确的投资方向。
盐城楼市商业地产发展近几年，很多投资者在产品选择上都存在一定的偏差，简单说就是跟风现象在诱导投资者们不能做出正确的选择。因此我们建议在投资商业地产时千万不要看售楼处建设的怎样漂亮？置业顾问怎么吆喝的。要跳出来看其开发商的品牌，是否存在短期行为？是否有长期的品牌战略伙伴？因为商铺投资对业主而言是一项长线投资，它不可能像住宅那样，很快就能套现。如果被忽悠了，风险系数是很高的。
地段、背景、商业资源物业升值的三依靠
在进行商业地产投资时，投资者们必须要先对项目所处位置的整体规划以及未来发展趋势有所了解，要了解项目的潜在价值才是投资的关键，而不是一味的将目标锁定在人气旺的老城区。
前文中我们也提到地段论。什么地段好？哪个地段适合投资？相信这是每个投资者最为关注的问题，但也是最为头疼的问题。因为任何一个开发商业地产的企业都深知地段的重要性，因此市场中有个现象就是每个商业项目地段都是好的。地段固然重要，但不能一味的强调地段的重要性，如果一个开发企业在商业项目的运作中一味的将地段这一概念吵得过热，相信这并非一件好事。
消费者在投资商业地产时，不仅要关注项目所处地段的优劣，还要了解开发企业对项目开发的背景，因为这也是考量项目投资价值的一个重要因素；其次就是项目所处地段的整体发展趋势，千万不要因为目前的冷清而认为项目价值不高，城市在发展，地段的价值也在不断的重新定位，而且商业地产是长线投资，要用发展的眼光去认识问题，判断项目的真正价值。
开发、销售、运营、管理模式物业升值大小的生命线
前文我们在讨论地段重要性的同时，也是在影射开发企业对商业地产项目的整体运作模式。在地段论被大家认同和接受的同时，我们是否就不要关注开发企业对项目的开发及运作模式？
前文我们一直在强调投资者要用发展的眼光看问题、看市场，这里也要提出开发商同样要如此。不是每个投资者都了解商业地产，同样我们要说不是每个开发企业都真正了解商业地产。目前市场中很多商业地产的开发商都是住宅开发出身，商业只是整体项目中的一部分，因此很多开发企业并未投入太大精力和关注，因此市场中才会出现先前那个失败的开发案例。
因此这里我们要说，投资者们在挑选产品时，地段是首要因素，开发企业的开发及运营管理模式同样重要，要了解开发企业是否有专业的开发及运营团队，要了解开发商在销售过程中对项目的整体管理模式，千万不能因小失大。
性价比理性下手的重要考量点
一般而言，投资者都会看重商业地产的租金回报率和升值空间两个方面。而要实现所购商铺的价值提升，选择有商业发展潜力的地段是首要，同时应当选择较具规划前瞻的地产商和运营商，这些都是该地产项目发展潜力的重要组成部分。
目前市场中有些商铺的回报率很低的。业主买的价格远远超过其价值。这样的投资是比较危险的。铺子拿到手后，租金上不去。任何一个商铺都有一定的价值。价格和价值要有衡量的度。在考量商铺的价值不要被一些机遇和外力所打动，比如说有些商铺本来是不行的，但是因为它切合了城市的发展方向，一下子就能提升价值。单一的考量是很危险的。
投资者们应当形成一种良好的熟地预判。对于政府区域规划和改造、区域居住和商业人群的增加和递变，以及区域配套的成熟度提升、交通发展等方面有所关注，增强投资的心理赌注，对于资金较少但追求高回报的客户群体而言，应给予足够重视。从多个角度去考量商铺的价值才能加大投资的把握性。