--盐城明年拆迁楼市供需转换 销售压力增大

图如图

从北城区的星河晨光、四季新城，到河东的九仟阶，再到南城区的瑞尔国际公馆、凤凰汇，几乎各大区域均有楼盘在岁末开盘。这样的现象真的久违了。  请关注北京拆迁律师路永强http://www.yinglawyer.com/ytlt/5.html 北京楹庭拆迁补偿律师团有10年以上拆迁补偿案件办理经验，获得全国客户信赖！行政诉讼找北京楹庭！
选择在近期开盘的项目如此之多，既让人惊讶，又好像在情理之中。惊讶是大家的步调如此一致，情理之中是不能再等了！
就目前开盘的几家楼盘看，销售形势非常的火爆，可以说是一房难求。这似乎与当前的宏观政策导向不太协调。但其实里面没有什么奥秘，最大的原因是开发商前期蓄水太多，客户积累已经超过推出的房源量。
对于开发商而言，虽然先前有限价的影响抑制住了他们提升价格的信念，却也让他们度过了一段可以说毫无销售压力的时期。这就是为什么我们说痛并快乐着。
不少购房者感到不公平。尽管有限购限贷等政策的约束，但因为前一段时间开发商的捂盘导致市场供需严重失衡，使得政策的威力并没有立即显现。其实换一个角度看，此番岁末楼市的放量，可以说是新一轮行情的前奏，这一轮行情会直接影响到来年的市场。2010年的状态明年将无法复制，开发商没有销售压力的日子恐怕不会轻易再现。
楼市三人行
编者按：上期楼市三人行，我们讨论了在岁末楼市开始放量的行情下，市场的一些显著变化以及对购房者的建议。2010年市场的不正常现象，不仅对购房者的买房行为造成了很大影响，同时也给开发商的销售计划带来了很多变化。
在开发量、上市量、土地储备均很大的基础上，不少开发商已经按捺不住，将积压在仓库里的房子出手，尽管他们期望的价格与实际相差很大。这一波迟到的行情，有政策、金融环境、心理预期及开发进度等多方面的综合作用。它的到来，掀起了岁末楼市的放量高峰，同时也引发了业内更多的猜测。
上期我们已经预测，这一波行情会延续到下一年，对2011年的房地产市场造成冲击。供需转换被不少业内人士看作是明年市场的一个特征之一。当前有不少购房者已经开始关注明年的市场行情。而可以肯定的是，对于开发商而言，今年这种没有销售压力的状态想要在明年继续，会有很大的困难。
本期楼市三人行，我们将继续邀请一些业内专业人士、媒体从业人员以及置业俱乐部会员，从新的角度去剖析岁末楼市的行情，并对未来市场进行分析。
话题1：新一轮行情在即，面对当前热销的市场，开发商是应该趁热打铁，还是审时度势看明年再说？
观点一
尽管价格与心理有一定的落差，但这么好的销售形势一定要抓住机遇，赚多赚少都是赚
发言人：袁先生（某楼盘销售人员）老实说现在的销售价格与我们当初制定的目标有不小的差距，但这样的价格还是可以接受的。虽然推迟了开盘时间，但今年基本没有遇到很大的销售阻力。
房地产销售最重要的就是抓住机遇，明年的市场形势复杂，谁也不知道究竟会怎么样。所以这个时候趁着房子出手快，我们想加快推进速度，接下来的销售计划已经提上了日程。外界的各种预测很多，与其抱着不切实际的想法，不如趁热打铁，反正赚多赚少都是赚啊！
观点二
当前的热销是房源积压造成的供需失衡，再加上价格受抑制，不是正常的市场表现，如果短时间内入市量太多会冒很大的风险
发言人：黄先生（业内人士）岁末的楼市其火爆程度或许在很多人的意料之中。但在火爆的背后，有很多其它层面的意义透露出来。这一波的行情不是市场自然而然形成的，里面掺杂了过多的人为因素。因此我个人认为这一轮热销的局面，它的基础不是很稳固。
现在已经到12月了，通常在不少人看来一年被压制的买卖双方均需要一次释放的过程。而这一轮房源以及一月、二月的销售将带走很大部分的购房力。明年的市场大形势是楼盘上市量大，这就决定了竞争的加剧与销售风险的上升。因此我觉得如果近期在短时间内大量推盘，会冒很大的风险。
2007年市场的热销，让不少开发企业选择在来年大量上市，结果呢？换来的是2008年一整年的地产寒冬，这样的例子大家应该是比较记忆犹新的吧。明年的市场形势在我看来是比较严峻的，宏观调控的威力有一定的延迟性，我身边的几个同行都认为三、四月份市场可能会出现新变化。
主持人：看来面对岁末热销的楼市，两位持着不同的态度。前者认为应该抓住机遇，后者认为不能盲目乐观。但有一点是肯定的，明年无论是房源量、开发量，还是土地储备都不是一个小数目，加上宏观调控的效应影响，市场不会像现在这么简单。
话题2：受宏观政策影响，2011年刚性需求最大的不是换房群体，而是旧城改造的拆迁户，随着房源持续放量，市场供需关系是否会发生根本转变？
观点一
今年市场供需失衡，最主要的原因是开发商开源节流把房子捂在家里不卖，而目前的宏观政策集中在限购与限贷上，这就压制住了市场上的大量需求，只要楼盘上市量增加，明年供需关系肯定会改变
发言人：张女士（置业俱乐部会员）今年房子真的好难买，上半年我一个朋友托人找关系得到的结果还是不能确定。我陪她在市区跑了好多家项目，几乎家家售楼处的登记表上都有着一连串的客户。反正我的感觉就是，房子建了不少，但没有多少是拿出来卖的，有些楼盘干脆就没有房子在售。
到了下半年，国家政策一出来，我身边几个准备买房子的朋友都改变主意了。本来他们买房子就是想投资的，现在这条路不好走，他们就开始转移资金和投资方向。政府的这一次调控压制面很精准，看来不会很快取消，今年能买房子的人通过各种渠道已经消化了不少，加上年底前到明年年初的放量，刚性需求会得到比较充分的释放。如果宏观政策不变，明年买房子的人肯定会削减不少吧。
而我发现在年底前开盘的几个楼盘中，一些楼盘是有重要影响力的项目，它们肯定会带动整个区域的一个放量。开发商基本上都是一个看一个的，加上时间往后延他们的资金压力肯定会增大，所以放量不会停下来的。一边是买的人逐渐变少，一边是卖的房子越来越多，那么结果就很明朗了：明年的供需关系肯定要发生改变，只是一个时间节点的问题罢了。
观点二
住宅市场的供需关系从来都不是直线，它的上下起伏有一定的规律，就像波浪那样从波峰到波谷，根据这个规律，明年市场是供应量上升需求量下降的一年
发言人：Tony（某媒体从业人员）我从事新闻工作有五年了，这五年来房产市场的变化我都有切身的体会。影响房产销售速度和销售价格的因素有很多，其中很重要的一点就是供求关系。
特别是在住宅市场这一块，几乎很少有年份供应量和需求量是平衡的，不是这边多一点就是那边多一点，就像波浪起伏那样从波峰到波谷再到波峰。我印象特别深的是2007年，当时整个市场处于供不应求的状态，多少人排队、找关系都买不到房子。到了年底的时候，开发量上来了，很多新楼盘也跟着出现，加上宏观政策影响，市场需求量一下子萎缩下去。到2008年的时候几乎没什么人买房子，市场出现了严重的供大于求，这一现象一直延续到2009年的二季度才逐渐改变。
2010年市场又处于供不应求的局面，虽然背景与2007年的有很大不同，但明年房源及新盘上市量都很大，根据这个规律，明年市场的供需关系应该要转换了。
主持人：两位发言人的出发点虽然有所不同，但观点是一致的，从中可以看出，大家都比较认可明年市场供小于求的局面会发生改变。
话题3:下半年开发商通过惜售的方式获取了与宏观调控博弈的主动权，这个局面随着岁末楼市放量被打破，短时间内宏观政策没有松动的迹象，这是否预示着明年开发商的日子将不再好过？
观点一
开发商如果还抱着老方法来应对市场，那在2011年肯定不会收到太好的效果，如果操作不当，还会有滞销的危险
发言人：胡先生（业内人士）最近，我听到过不少购房者在抱怨，为什么国家政策出来后，房价还是那么坚挺，房子还是不容易买到。
其实这些都是暂时的现象，支撑这个现象的基础是开发商延缓销售进度。但延缓销售是要付出代价的，代价就是成本上升给资金带来压力。所以在岁末的时候，一些项目开始启动销售，倒不是说它们的资金链遇到了问题，而是他们知道不可以长时间耗下去，这样对项目的整体销售没有任何益处。开发商与政策博弈，就算取得了暂时的主动权也不可能改变整体市场环境。
所以面对房源放量的新行情，如果少数开发商还是抱着老方法，最终的结果就是坐以待毙。　
观点二
通过捂盘惜售的方式只能获得暂时的轻松，随着开发量上来，后期的销售压力只会更大，2011年市场或将出现分化，部分性价比不高的项目会比较难走
发言人：刘女士（某楼盘策划）2010年下半年的市场对于大部分开发商来说，虽然房价没能如愿提升到一个新的高度，但房源确实是基本销售一空，总体来说是喜大于忧。
在喜过之后，一些人开始思考接下来的销售策略。对于体量较大的楼盘来说，真正的考验或许才刚刚开始。2010年的市场是房子一推出来就会被抢购，不分区域，不分品质，这样的现象在明年应该会发生改变。随着大量房源上市，卖方市场会逐渐转移到买方市场，到时候一些性价比不高的楼盘会受到冷遇，市场会出现一定程度的分化。　
主持人：无论是业内人士还是涉及到楼盘销售的工作人员，他们都对明年的市场形势持谨慎的态度。岁末楼市的放量，打破了市场固有的局面，对于开发商来说，如何应对明年的市场确实需要好好做功课。