--楼市限价令的取消 应作为房地产调拆迁控的新方向

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近日江苏盐城的楼市调控略显“叛逆”。7月1日起，盐城悄然撤消了执行三年多的楼市限价政策。表面上看，在中央狙击高房价的政策环境下，该行为似乎不合时节。  请关注北京拆迁律师路永强http://www.yinglawyer.com/ytlt/5.html


        在过去十年楼市暴涨的情况下，包括限价令在内的各类行政干预，确实也发挥过重要的作用。但遗憾的是，自2012年下半年以来，楼市调控的“药性”逐渐失效。 最新公布的6月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指数表明，有69个城市出现了不同程度的同比上涨。严峻形势自然带来了对现有调控政策的质疑与冲击。


        因此在与政策的博弈中，楼市具备了内生的反抗动力。实际上，广东中山在2012年就有过类似的尝试。但诸多地方政府之所以保持了低调和沉默，就在于不愿意因风吹草动而引起太多的中央及舆论的关注。那么，盐城为什么敢“第一个吃螃蟹”?这或与盐城的楼市及经济现状有关。作为三线城市，盐城面临着高库存、低周转的楼市压力。同时全国经济的低迷也慢慢渗透到了此类城市。地方政府显然滋生了太多的焦虑。


        毫无疑问，房价备案制度，尽管给房价人为地设置了上限，但终究难以回避诸多问题。


        第一、给房价设置门槛，地方政府可以大言不惭地认为已严格执行了中央政策。地方政府将控制房价的皮球踢给了房企，而撇清了自己的责任。


        第二、表面平静的房价控制下，实际上暗流涌动。房企已学会了暗箱操作，通过拆分房价、签订阴阳合同等，实现了变相的涨价。


        第三、限价令依然难以解决诸多购房者的购房问题。即使是在限价执行较好的地区，仍有许多人买不起房，甚至付不起首付。所谓限价带来的福利，并不能在此类群体身上得以体现。


        最为致命的一点是，这种行政打压的方式，颠倒了市场与政府的角色，甚至为相关部门的腐败提供了温床。而房企在较长周期的开发过程中，或因限价政策的冲击，而扰乱了原有的盈利模式，从而干扰了既定的经营路线。


        对这种畸形模式的改变，市场的呼声越来越大。在房地产市场化进程加快的情况下，楼市调控的行政色彩势必会日趋淡化。当然，在“以疏治堵”楼市调控模式的尝试过程中，我们仍应警惕诸多风险，并做到防范于未然的准备。


        第一、要遏制房企漫天要价的冲动。限价令取消，自然增加了部分购房者的担心。因此，地方政府仍应密切监视房价的走势，对于不合理的涨价，应给予打击。同时，在趋于常态化的楼市调控下，地方政府房价的调控思维应从打压转变为引导。


        第二、限价令等行政方式的退出，不宜操之过急。此类方式，从推出到实施，到逐渐丧失功效，最后到羁绊楼市而退出，都需要一个过程。鲁莽地进行一刀切，在短期内斩断这种政策，反而不利于政策连续性的保持。倘若各地市场齐刷刷地搞限价令的退出运动，市场难免出现大的骚动。从稳定市场预期的角度看，此类行政方式的退出，应有时间表作支持。


        第三、应选择部分城市与地区进行试点。第一类是库存积压的地区。此类地区供大于求的关系，完全可以对房价的上涨形成制约作用。第二类是新型城镇化进程中户籍制度较先放宽的地区。户籍制度的放宽，使得购房者对于楼盘的选择增加了更大的空间与自主性。此类地区购房者的购买决策将会牵制房价的上涨。


        第四、增强居民购买力，使其跑赢高房价。楼市调控的最终目标是促进购房者住房福利的提升。上半年居民收入跑输GDP的尴尬，就为地方政府敲响了警钟。购房者唯有不在房价收入比等指标中彷徨，才能真正在住房方面实现“中国梦”。


        盐城此次所做的挣扎，显然是地方政府的一大进步。这种“从总理到经理、从市长到市场”的转变，应以楼市调控长效机制的建设为基础。这中间势必要破解包括利益分割在内的诸多难题。但无论如何，限价令的取消，都应作为调控的新方向而继续得以探索。