--怪！拆迁卖他三间房，多“送”一间不要还告人

图如图

两年前，生意人陈先生从开发商那订购了三间门面房，签好协议后，开发商收取定金，并承诺到期交房。结果后来过了期限也未兑现，而且开发商还通知陈先生要将他订购的三间门面房调整为四间，价格上还作了适当的下降。精明的开发商为何要干这种亏本买卖？  请关注北京拆迁律师路永强http://www.yinglawyer.com/ytlt/5.html
更让人想不通的是这件看上去似乎是天上掉馅饼的好事，订房人陈先生非但不乐意，反而将开发商告上了法院。这又是为什么？难道这订房协议内外还有什么弄不清道不明的糊涂账？随着近日该案件审理判决，记者采访了这件怪事。
【订房人】：重新调整的一间不是门面房
2009年8月，陈先生与开发商签订了一份订房协议，约定从开发商那购买盐城装饰装潢材料市场十号楼一楼29#、31#、33#三间门面房，协议签订后，开发商收取定金4万元，并口头承诺2010年5月交房。谁知到了2010年11月19日，对方不但未能交房，而且还书面通知要为陈先生将原先预订的三间门面房中的29#调整为32#、34#房，陈先生表示同意。
尔后，开发商还对调整作自我随意定价，但陈先生说，他没有接受开发商和其他购房人协商的价格。由于开发商不履行交房义务，双方变更约定不明，应当视为未变更，所以他诉请法院判令被告交付最初订房协议中的三间门面房。陈先生指出，11月19日的那份通知，足以证明他和开发商对原订房31#和33#购房没有变更，双方同意29#一间调整为32#和34#两间，但调整部分没有涉及价格问题。更重要的是调整部分无门可出入，房屋性质已经发生了变化，根本不是门面房。
预订房屋买卖合同合法有效，具有法律拘束力，原、被告都应当全面履行。陈先生代理人认为，部分房屋调整通知商定的相关调房事项约定不全面和有争议，依法不能起到变更效力。而造成原、被告合同未履行的责任在被告，应该承担全部违约责任，并没有选择权，原告具有选择合同是否履行或在被告交付房屋后适时追究实际损害赔偿的权力。
【开发商】：预订的协议又不是购房协议
面对原告的诉讼，开发商代理人表示事出有因。
门面房原来是南北都开门的，由于绿化原因，规划部门不同意北侧开门，所以原订的协议需要调整，出售时是将相对的南北侧门面房同时卖。开发商代理人辩称：调整门面房是因为规划调整，他们就门面房在价格上进行适当的下降，当时双方发生分歧后，陈先生决定拒收通知书，而他们则是通过公证处送达。
原告在2010年11月19日同意调整，当时我公司对价格、位置进行了表述。原告后来又反悔了，所以被告方不存在责任。开发商代理人表示，之前我方与原告签订的是预订协议，不是正式的购房协议。2011年元月7日我们向原告发出了解除订房协议的通知书，经公证处公证送达，原告未做出表示，因此我们视同被告放弃订房协议。
该案定性为房屋买卖合同不准确，应当定位房屋预订合同纠纷，本案的购买房屋的必定要件没有构成，真正的订房并没有成立，原告一分购房款都没有付，双方并没有履行购房的义务。被告代理人认为：当他们发现门面房存在不能履行的情况时，便及时通知原告来协商调整原预订协议的方案和具体的购房事宜，原告并无诚意。同时，房屋买卖是公平交易，被告与原告的买卖并没有形成。而他们和原告没有签订正式的合同，不能按照原订的协议履行，只能按照2010年11月19日的调整方案履行。
开发商代理人还表示，那4万元并非原告所说的全是定金，而是订房人必须交纳的2万元定金和2万元的自营保证金，由于公司的财务人员不懂，所以当时只开了一张收据。
原告，这4万元都是定金，还是分为2万元的定金、2万元的自营保证金？审判员问。
这4万元都是定金。被告当时没有跟我解释，我把钱交给原告就行了。陈先生说。

　　【调查】：订房纠纷真相到底是什么？
围绕这场订房纠纷，双方在法庭上唇枪舌剑，针锋相对。那么，纠纷的真相到底是什么呢？
经亭湖区人民法院查明：按被告原先开发计划，10号楼为南、北两向开门。31#房面向南开门，其北侧为32#房，32#房面向北开门，两房之间并无间隔，33#房、34#房情况相同。按此开发计划，2009年8月，原、被告签订订房协议一份。
2009年8月27日，被告向原告出具一份4万元收款收据，该收据的收款事由栏载明：购房定金。后因规划调整，32#、34#门面房未能向北开门，使得该两间门面房无进出通道。被告遂对售房方案进行调整，欲将与31#房贯通的32#房、与33#房贯通的34#房出售给原告。即原预定的门面房29#、31#、33#，调整为31#、33#、32#、34#，并于2010年11月19日发通知给原告，该通知载明：请你阅读或知道本通知内容后，于2010年11月19日前决定是否服从调整。如不服从调整，我司将双倍退还你已缴定金。
原告收到通知后表示同意调整。2010年12月2日，被告向原告发出函件一份，通知原告对原告原订房屋作调整，原告如接受调整，则与被告订立正式购房合同；原告如不愿意调整，则被告将退还定金，原告应于收到通知七日内，到被告公司商洽退订或签订正式购房合同事宜。原告拒绝签收上述函件，并未与被告签订正式购房合同。2011年1月7日，被告通知原告，表示解除双方于2009年8月签订的订房协议。同年1月27日，原告向亭湖区人民调解委员会驻新兴法庭人民调解工作室申请调解。后因调解不成，原告于2011年4月21日诉至本院。另查明：原告已租赁使用原、被告争议房屋。

【结果】：判决驳回原告的诉讼请求
法院认为：原、被告之间签订的订房协议是双方真实意思表示，应认定为有效。双方在履行订房协议过程中，被告将29#、31#、33#三间门面房出售给原告，后被告对所售房屋进行了调整，原告也表示同意调整，应认为原告同意调整的意思表示，包含房屋价格的调整。
理由有三：1、被告称在2010年11月19日已将房屋价格告知原告，虽未提供书面证据，但该案中双方争议房屋所涉金额较大，原告作为购房人，其在表示同意调整时，应对调整后的房屋价格有所了解。2、房屋买卖是双方合意行为，32#、34#房并非原告原预订，在不违反法律、法规强制规定的情况下，被告对房屋也有自主定价的权利。3、在规划作出调整后，被告改变售房计划，原、被告双方理应就新的房屋价格进行过磋商，且所争议房屋在盐城装饰装潢材料市场也存在相同类似情况。
因此，2010年11月19日原告作出的同意调整的意思表示，应包含房屋价格的调整。在双方均同意调整原预订合同的情况下，经被告催告，原告不签订正式商品房买卖合同，而订房协议约定被告在与原告签订商品房买卖合同后一个月内交付房屋，现原、被告未签订商品房买卖合同，故订房协议约定的被告交付房屋的条件并未成立，被告交付房屋的期间也当然未至。故原告现直接主张交付房屋的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》中的规定，判决驳回原告陈先生的诉讼请求。