拆迁--彻查险资 楼市虚火能降多少

深海再深不及深

从举牌到拿地，险资在中国楼市扮演着越来越重要的角色，不过这一无序的状态可能会有所改观。上周，中国保监会下发的《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》(以下简称《通知》)中，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。业内人士认为，房地产行业调控进入关键期，保监会摸底保险行业不动产投资现状，是为了规范保险资金不动产投资行为，防范投资运作风险。同时，险资离场也有利于楼市回归理性。  请关注北京知名搬迁补偿律师事务所http://www.yinglawyer.com/gyyt


        借道入地产业


        按照规定，目前我国保险资金投资的不动产仅限于商业、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产；同时不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。这也是从保险资金投资的安全性出发，实现保险资金的稳健投资。


        在不动产投资领域，2010年保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》要求保险公司投资不动产，应达到“上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位，下同）”的要求。


        2012年，保监会下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，不再执行上一会计年度盈利的规定；偿付能力充足率的基本要求调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%。这也为不少新设立的、尚未达到盈利条件的中小保险公司投资不动产开通了一条康庄大道。


        此前，保险公司出现在房地产领域最为集中的是当年北京CBD中服地块的拍卖，多家保险公司联合拿地，不过现在的保险公司早已多种方式进入房地产领域，如直接买地、买楼、买房企股票等。


        疯狂买入模式


        险资借道进入房地产业，通过疯狂买入的方式正在成为楼市的主要资金来源。


        从拿地方面来看，中国平安多次与房企联合拿地，今年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块；去年12月，上海市奉贤区南桥新城132亩纯住宅用地被碧桂园+东原+平安联合体以23.1亿元竞得。此外，中英人寿保险和永诚保险均有独立拿地记录。


        除了疯狂拿地外，还有不少保险公司选择直接买楼。比如，7月29日，国华人寿保险斥资32.2亿元正式从SOHO中国手中购入其旗下的上海SOHO世纪广场；6月18日，太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层；4月24日，太平洋保险以27亿元购入深业上城14层物业，成交面积达4万平方米。


        此外，险资另一个惹人注目的举动是参股地产相关企业。报告显示，从2015年到今年10月，24家险资总共在A股买入了54只地产股，市值近1400亿元，其中，持股比例超过5%的有万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家。


        彻查险资利于楼市回稳


        “险资并不允许进入住宅地产开发，但此前险资以战略投资的方式涉足地产开发的情况开始出现，助推地价和房价泡沫的滋生，而险资一旦大量借道金融产品进入房地产业，成为房企场外配资的方式之一，房企资金杠杆加大之后，将会加剧地产行业的震荡，并可能形成系统性的金融风险，保临会的大力自查也是纠偏之举。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。


        根据《通知》，保监会强调了三大核心内容：一是保险机构应当严格遵守不动产投资监管政策规定，规范开展投资运作；二是保险机构应当加强内部管理，严格控制投资风险；三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况自查，并及时报送自查报告。


        郭毅认为，随着查处力度的加大，险资从楼市撤出，房企的资金通路受到制约，也将有助于止住房企谋求快速扩张的高价竞地行为，首先减弱了企业的经营风险，同时，也为市场传递更加理性的信号，有助于稳定购房者预期，降低投资投机性购房需求，利于楼市供需平衡的实现，对于稳定房价也将起到积极的作用。