--不交物业费遭起诉判拆迁决服务存瑕疵收费要打折

图如图

业主拒交物业费，物业公司将业主告上法院。法院认定，业主拒付物管费于法无据，但物业公司服务质量有瑕疵，判令其物业管理收费打九折。盐都法院近日判决的三起案例，或可为广大业主和物业公司提供借鉴。物业公司和业主之间怎样和谐相处，值得思考。  请关注商铺搬迁补偿律师http://www.yinglawyer.com/gyyt
起诉业主
这三起案件的原告方是市区娱乐花园小区的物业管理公司，三位被告都是小区业主，张先生是其中之一。张先生2006年6月21日买房时，交了一年的物业费用。但第二年起，他就没再交纳物管费。
当初交房时，物业公司和张先生签订了物管服务的相关合同，约定了收费的标准等。为何拒交物管费？张先生解释，小区物业公司在未征得业主同意的情况下，将维海大酒店的化油池、化粪池设在其所住的4号楼东侧，致业主无法开窗，气味让人难以忍受，业主多次向物业公司及相关部门反映，至今未得到解决；且小区内多次发生电瓶车、电瓶及其他物品被盗，晚上有闲杂人员至小区推销，隔壁酒店空调、排烟机、喧闹声影响业主休息等。
而其他两位业主，拒交物业费的理由和张先生一样，也认为小区物业服务有问题。
物业公司起诉称，自2007年6月21日起，张先生未按协议约定交纳物管费用及实际发生的相关费用。故起诉要求张先生立即给付至2011年12月31日止拖欠的物管费3345元，及垃圾清理费、楼道照明电费、电梯费等，并自逾期之日起每日承担千分之三的滞纳金和一元违约金。

曲折整改
在娱乐花园小区，物业和业主之间的纠缠已非一日，个中过程颇为曲折。
2007年，因与张先生居住的4号楼相邻的维海大酒店在经营过程中，将废物、废水丢弃、排放至小区的绿化带内，酒店室外空调、排油烟机的噪音给4号楼业主的日常生活造成了较严重的影响，该楼业主即向物业公司等有关部门反映，并请媒体进行了公开报道。后酒店在相邻的绿化带内对其排污管道进行了清理，并新建了化油池、化粪池，但仍未能全部解决业主反映的问题。
2010年6月，娱乐花园小区业主委员会成立。2010年10月10日，4号楼部分业主经物业公司、业主委员会见证，与酒店签订了一份空调、排油烟机噪音、污水处理等整改的协议书，酒店保证于2011年4月底前完成对相关事宜的整改处理。
2011年年底，酒店给面向4号楼的室外空调机安装了隔音装置，对排油烟机进行除噪、安装了油烟房，封闭了二楼、六楼厨房朝小区的窗户，对以前的排污管道进行了更换，对化粪池进行了清理。
　　在娱乐花园小区，因原规划停车位有限，致4号楼前通道常有车辆无序停放影响通行，这几年小区也曾发生电瓶车失窃等。
服务瑕疵
法院认为物业公司和业主张先生之间的服务合同合法有效，认定了物业公司起诉张先生拖欠的物业费、电梯运行费、垃圾费、共用部位照明电费等费用。
法院表示，因物业公司对维海大酒店给张先生等业主造成的侵害行为，及张先生等业主反映的问题劝阻不力，其提供的物业服务管理存有质量瑕疵，张先生可以少交物业管理费。物业公司在为张先生提供服务过程中，应当加强管理，对业主反映的问题应尽可能地解释、整改，张先生针对其所在的小区的客观情况亦应更多地对物业公司的管理行为予以理解。
法院酌情确定张先生按尚欠物业公司管理费的90%交纳，对物业公司主张的逾期付款滞纳金亦酌情予以支持225元。对于张先生辩解的酒店在经营过程中对其造成的影响，法院认为，这属于其和酒店之间的相邻关系，张先生可向有关部门反映或通过其他合法途径主张权利，以此为由拒付物业费于法无据，法院不予支持。
与张先生一起成为被告的娱乐花园住户吉先生、车先生的案件，也被判交纳物业管理费的90%。另一起案件被诉业主因举证不足，被判交纳全部物业费用。
安居，需更多理解和支持
物业公司和业主之间，很容易成冤家。一方说，你服务不好，我不给钱；一方说，你不给钱，我没法服务。这样掐架的结果，很可能陷入恶性循环，物业费收不上来，小区环境每况愈下。
这是双方都不愿看到的双输。遗憾的是，在一些小区，已成现实。
构建物业与业主之间的和谐，需要双方的理解和支持。
从业主方面来说，要给予物业公司以理解。就是家里雇的保姆，也不可能什么事都能面面俱到。加之目前物业管理市场还不是非常完善，此时尤需业主的理解。发现问题及时向物业反映，而有些问题的解决需要程序和时间。如果动辄就不交费，物业公司生存不了，小区管理自然就没法进行下去。
从物业公司方面来说，收取了费用，提供完善的服务是应尽之责。过去由于物业公司和开发商捆绑，所以物业公司相对业主要强势。而现在，物业公司多走向市场，持续这样的强势逻辑显然业主不会买账。只有更好地做好服务，才能赢得业主的信任，实现公司的持续发展。最基本的，是认真对待业主的每一项诉求，将业主的需求逐一造册登记，能做到的及时到位，不能做到的，做好解释工作，最大程度地争取业主的理解和支持。
另外，还应发挥小区业主委员会的作用，在业主维权与物业沟通之间架起桥梁，尽可能地化解矛盾。