拆迁--选择商业地产 投资仍需谨慎

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商业地产放量增长 投资客弃宅从商  请关注拆迁补偿胜诉案例www.yinglawyer.com/jdal
项目优劣参差不齐
据国家统计局公布的数据显示，前三季度，商品住宅销售面积增长5.8%，而办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%；商品住宅销售额增长11.2%，而办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。
以上数据传达了一个最直白的信息：在住宅市场冷风频吹的时候，商业地产却一路高歌，迎来了第二个春天。
几乎每个城市的房地产市场都呈现了这样的特征。与此同时，投资客们纷纷转舵，将资金注入商业地产。带来的连锁反应是，开发商加大了对商业地产的开发力度，于是各种商业项目不断上马，写字楼、综合体、大卖场、购物中心、物流中心等出现在城市各个区域。
热闹的同时，很多潜在问题还没有出现，因为多数项目都处在前期销售也就是卖铺子阶段，究竟项目能不能成功，还要看招商、经营等后期操作。如此大规模集中的商业地产建设与投资，盐城历史上还从未有过。不仅许多投资者没有经验，就连少数开发者都非专业人士。
接下来的一段时间，是高端、专业项目与中低端、非专业项目并存的时期，许多投资者会面临选择的难题。加上不少新型产业市场的崛起，让市场的竞争更加复杂化。眼下投资商铺是很多人主要的投资途径，越是表面热闹的时候，就越需要冷静理性的选择项目。
量与质难以平衡，选择优质项目是关键
城市商业版图快速变化，投资风向转变
2010年是盐城商业地产新人辈出的一年。这里的新，不光是面孔新，还有包括了新区域、新产业、新物业等内容。由于市场急速的变化与升级，带来了不少复杂的力量，使得市区的商业版图出现了强烈的变化：
建军路虽有多个地块待开发，但速度明显偏慢，赶不上其它区域的进度，只有五洲国际城市广场与先锋岛工程抢先入眼；盐渎板块次商业中心逐渐成型，宝龙城市广场、钱江财富广场、汇景新城大润发、东进路一条街等高端项目支撑起了次商业中心的骨架，但区域商业已呈饱和态势，后续空间不足；北城区物流商贸发展较好，以盐城义乌国际商贸城、明珠世贸商城为首的项目吸引了不少投资客；南城区变化最大、新项目最多、起点最高，以内港湖为中心的新城区商业中心涵盖了高档百货、购物中心、城市综合体等上层项目，同时也具有餐饮、娱乐、批发、休闲等传统物业，代表作有紫薇国际广场、金鹰天地、凤凰汇、盐渎明城、国际风情街等；河东区域港口、工业园区、物流中心、交易市场等大型外向商业发展势头较猛；西环路尚缺乏商业地产的力作。
这种变化引起了一些人的不适应。在传统的观念里，老城区才是商业的核心、集中区域，新城区只是行政、教育、科研方面占据主导。现在这样的看法被城市新的定位给打破了。盐城新的城市定位是：沿海特大型城市。这就意味着我们的城市不会只有一个商业中心，也不会只有一个核心商圈。随着经济发展，建成区扩张、外来人口增多，势必要形成多个商圈，甚至多个商业中心。
这种变化也引起了一些嗅觉灵敏的投资客的注意。他们不再将目光局限在老城区，而是更多向南、向北，投资范围也不再局限于街铺，转而投身专业市场、新型产业市场、批发物流中心、城市综合体、写字楼等物业类型。投资风向在2010年发生了大的转变，这种变化既是应运了商业格局的变化，也在某种程度上推动了新的商业版图形成。
大型商业地产竞争进入群雄逐鹿阶段
与中、小型商业项目的活跃相比，大型商业地产的动作更加具有代表性与实质意义。特别是我们盐城正处在一个城市建设飞跃发展的时期，大型商业地产的地位与作用更加突出。
同时，它们之间的竞争也更加白热化。目前还没有在哪个区域出现谁是老大的局面，反倒是形成了群雄并起、逐鹿中原的格局。这样的格局不仅体现在区域与区域之间，也体现在不同的商业类型上。
在北城区，多个物流、商贸中心已经开始运营，它们构筑起了北城区物流中心的基础。盐城义乌国际商贸城、明珠世贸商城等项目均是大体量的综合市场，几乎涵盖了各个商品经营种类。加上白马服装城、五金城、装饰装潢材料市场等专业项目，北城区的物流辐射力越发强大。但不可避免的场面是，项目与项目之间多多少少有重复、重叠的部分，这就形成了竞争，而且是没有任何退让的硬拼。
相似的竞争还出现在大型卖场、写字楼等商业领域。盐渎板块已有乐天玛特二店，家乐福、沃尔玛、华润苏果等购物中心也在同一个消费范围内，加上以后的宝龙城市广场shopping-mall，以及汇景新城的大润发，这一区域内的大型卖场可以用爆满来形容。我们不敢断定其中会出现类似世纪联华的项目，但如此重压的竞争之下，必然会出现一些意想不到的情况，这也是投资者需要冷静的。
南城区的竞争同样激烈，但相比上述赤裸裸的对抗要稍微好些。一是目前南城区多是综合性项目，风险系数较低；二是南城区空间范围大，未来居住人口集中，消费人群广大；三是后续项目开发未完全跟上。但当南城区商业中心基本成型后，它的竞争程度将不亚于建军路，综合性商业地产之间的碰撞会更激烈残酷。
回头看盐城商业地产发展的历史，不难发现每当商业地产进入放量式增长阶段的时候，就会出现一些品质、层次、定位都不怎么样的项目趁机进入，想大捞一笔。他们开发项目没有考虑到长远效益，只是一味追求量的累积，企图短时间内迅速扩充资金。说得狠一点，就是他们才不会管投资者、经营户的死活。有些教训是非常深刻的，有些项目至今还是半死不活。
一些项目仗着位置好，或者傍上了一个知名品牌，就想轻松开发了事。最明显的例子就是解放南路某小区街铺，该小区占据了大家一致公认的黄金位置，可惜项目开发从住宅到商业均让人非常失望。失望的不仅仅是其规划丑陋，与变化迅速的城市建设格格不入，更是其商业定位缺乏大手笔，白白浪费了地段的价值。至今，该项目的沿街商铺仍有大量空余，一些店面也是开了没多久就关门了。从明星到鸡肋，短短三、四年的时间而已。
举这样的例子是想告诉大家，投资商业地产不能盲目，再好的时代都会有失败的项目。目前虽然商业项目多，但这只是量的增加。不是所有的项目都把眼光放在未来，不是所有项目会长期坚持不懈的投入。真正能够为城市建设、为投资者与消费者带来利益的是那些经得住市场考验、经得住时间历练的项目。
因此选择优质项目，是当前投资者特别是中、小投资者的理想途径。何谓优质？放到商业地产来说，其实并不难理解。商业地产比起住宅来说，更为复杂，它需要一个有操作经验的开发团队，需要一个准确合理的项目定位，需要对涉及到的行业、门类有充分的技术把握，还需要对所在的城市及区域做好市场调研。把这一系列工作结合起来做好，就是成为一个优质项目的基本条件。
目前来说，北城区的盐城义乌国际商贸城，老城区的五洲国际城市广场，盐渎板块的宝龙城市广场、钱江财富广场，南城区的紫薇国际广场、金鹰天地等项目，它们在市场上的影响很大，对投资者与消费者都产生了很强的吸引力。以紫薇国际广场为例，其B区主打的IT数码城，将打造成苏北区域最大的数码电子产品批发市场，而开发商先前已有成功开发上海电子商城的经验，加上A区、C区高端商业、购物中心的联动，该项目的发展前景不仅被业内人士所看好，也受到了投资者的青睐。