风控要点-共享办公如何在并购浪潮中脱颖而出

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本文对于在并购中如何绕开共享办公企业的风险点提出一些想法和建议，以求抛砖引玉。
       
        　　雨后春笋Co-Working Space风靡全球
　　Co-Working Space（共享办公空间）是共享经济的一种全新商业模式，其运营方式主要是从房东或物业经理那里租赁空置的办公楼层空间，将其装修改造后，然后转租给个人和初创企业，提供配有豪华办公桌椅、沙发、会议室、WIFI、会客室、打印室、零食和休闲设备的时髦公共办公环境，所有租赁入驻的会员都能享受到上面所有这些服务。
　　这一模式源自于美国WeWork公司。WeWork创立于2010年，是共享办公商业模式的鼻祖。2012年以来，WeWork拥有的办公空间几乎是谷歌的两倍，在2012年到2017年间租用的办公空间面积达130万平方英尺，在伦敦核心办公区仅次于英国政府，同时也超过同期的亚马逊（100万平方英尺）和德意志银行（90万平方英尺）。在2017年8月的最新一轮融资中，WeWork的估值已经超过200亿美元。
　　Ur Work（优客工场）是中国最大的办公共享平台，同时也是一个创业孵化器和专业服务公司。2017年年底，创始人毛大庆凭借其在房地产界的影响力，通过一系列的并购整合，使得这家年仅两岁的独角兽共享办公企业迅速开设或接管了共100多个标的物业，估值超过了12亿美元。
　　除We Work与Ur Work之外，目前我国颇具规模的共享办公企业还有裸心社、无界空间、WE+、Fun Work、SOHO3Q、3W、车库咖啡等。当前，Co-Working Space已经成为投资者的投资热点，境内外的共享办公企业为抢占市场份额，在纷纷引进战略投资者的同时欲通过收购兼并在全球进行布局。

　　群雄逐鹿共享办公领域并购风起云涌
　　目前，整个行业进入了一个全新的整合阶段，行业内并购呈现上升态势。
　　2017年7月，作为中国高端旅游度假品牌的裸心社（Naked Hub）宣布与新加坡共享办公企业JustCo达成合并协议。成立五年之久的 JustCo 在新加坡拥有四个联合办公空间，而且该公司位于曼谷、吉隆坡以及雅加达等地的联合办公空间也即将落成，在东南亚的影响力将会不断上升。
　　2017年8月，We Work宣布收购一家新加坡的共享办公企业Spacemob，并且任命Spacemob的创始人Fuad担任东南亚市场总经理。
　　2017年9月，Ur Work宣布战略投资印尼共享办公新锐品牌Rework。双方将共同为中国与印尼两国创新创业企业搭建共享办公服务、创业孵化等方面的资源平台，携手打造和深耕创新创业生态。
　　2018年1月，Ur Work已就全资并购洪泰创新空间签署了战略合并框架协议，收购完成后，Ur Work总体估值约90亿元人民币。此次并购是近年来中国共享办公领域最大一起全资并购案例，也意味着该领域全面进入整合阶段。
　　本团队律师有幸深度参与了国内共享办公巨头的并购布局，对于共享办公企业的常见风控要点有比较深入的了解，对于在并购中如何绕开共享办公企业的风险点提出一些想法和建议，以求抛砖引玉。
　　化险为夷共享办公企业并购风控要点
　　（一）上下游租赁合同问题
　　1、租赁授权链缺乏完整性
　　共享办公企业的租赁授权链是否完整可以分为以下两种情况：若产权人为直接的上游出租方，则取得产权人的书面转租同意即可对外转租；若产权人为非直接的上游出租方，即共享办公企业系从二手或多手承租方处获得该共享办公的房屋使用权，则需要取得从产权人到共享办公企业之间的每个租赁关系的合同，并且每个租赁关系均须取得相应的转租授权。在实务中，存在上游租赁合同中未明确约定同意转租条款，但是在房屋租赁用途中列明可用于孵化器/联合办公的情况，也可视为上游出租方对下游承租方（即共享办公企业）转租行为的授权。
　　根据《合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，承租人未取得出租人同意擅自转租导致租赁授权链断裂的，可能会对共享办公企业的持续经营能力产生影响。
　　2、租赁面积大于证载面积
　　若共享办公企业承租的标的物业存在违章建筑，由于违章建筑所占房屋面积不会记载在房产证上，则有可能出现租赁面积大于证载面积的情况。
　　值得注意的是，承租人以租赁面积大于证载面积为由，可以要求出租人承担减付租金等违约责任或者拒付超出面积部分的租金，将会导致共享办公企业的租金收入减少。
　　3、租赁期限过短
　　租赁期限过短问题是并购交易谈判中容易被忽视的重要筹码。共享办公企业的上下游剩余租期和续签可能性直接关系到共享办公企业的正常开展以及租金收入来源的延续性，建议重点关注。
　　（二）土地、标的物业相关问题
　　1、土地性质为划拨且未依法办理审批手续
　　如果标的物业的土地性质为划拨且未依法办理审批手续，存在土地使用权被提前收回、租赁合同被认定为无效的可能性，从而对共享办公企业的持续经营能力产生影响。
　　根据《中华人民共和国城镇固有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，划拨土地用于出租的应当事先经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且应当满足法定条件。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尽管并未将属于划拨土地性质的房屋进行出租的租赁合同直接认定为无效合同，但司法实践中存在未经事先审批出租划拨土地性质的房屋租赁合同被认定无效的案例。
　　2、项目物业实际用途与规划用途不一致
　　标的物业可能存在实际用途与规划用途不一致的情况，比如房产证上的房屋用途为住宅/公共设施/邮政设施/车库，然而实际用途是办公/孵化器（联合办公）。对此租赁合同可能被认定为无效，甚至可能面临罚款、限期整改或者责令拆除的处罚。
　　根据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》以及《北京市城乡规划条例》等相关规定，经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能被处以责令停止建设、限期改正、处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款或者没收实物或者违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款等处罚。
　　3、使用普通地下室未向主管部门备案
　　共享办公企业使用普通地下室却未依法向主管部门登记备案，可能会被相关主管部门处以罚款。
　　根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十四条规定，使用普通地下室，应当符合规划确定的使用用途，使用人不得擅自改变使用用途。第十五条规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区县建设（房屋）行政主管部门办理备案。因此，合法合规使用普通地下室的条件有二：其一为项目取得规划变更的审批，其二为依法办理备案手续。
　　4、消防验收未办理或者验收不合格
　　为突显自身的品牌元素，共享办公企业一般在出租之前会对标的物业进行二次装修。但是在二次装修后，共享办公企业需要向消防验收有关部门申请消防的二次验收或者履行备案手续。
　　根据主管部门的电话回复，对于建筑整体已通过消防验收且不进行室内装修装饰的转租房，承租方无需进行消防备案；对于建筑整体已通过消防验收的转租房，如果室内装修改造工程的装修建筑面积在300平方米(含)以下的，承租方均可自行到公安机关消防机构受理窗口或直接通过互联网登录 北京市建设工程消防质量诚信平台进行网上备案；如果室内装修改造工程的装修建筑面积超过300平方米，承租方须履行设计审核、建设工程行政审批手续，并到建委办理开工证。
　　若未经消防验收或者消防验收不合格的，按照《消防法》、《北京市消防条例》等有关规定，禁止投入使用。该项规定属于法律上的强制性规定，如果标的物业违反上述规定，则不排除租赁合同被认定为无效的可能。
　　5、在建工程未按建设工程规划许可证建设房屋
　　共享办公企业的部分标的物业属于在建工程且已取得建设工程规划许可证，但未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，租赁合同可能被认定为无效。
　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租贯合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。
　　6、标的物业存在设立在先的抵押权
　　在承租标的物业时，若共享办公企业被告知该标的物业存在设立在先的抵押权仍然承租的，则自行承担因抵押权实现造成的损失。
　　根据《物权法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>问题的解释》的相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
　　（三）政策相关集中办公区
　　2017年11月1日，北京市工商管理局朝阳分局下发了《关于暂停企业入驻集中办公区及孵化器的工作通知》指出，近期发现集中办公区主办单位存在未按规定落实主体责任，未实行统一的纳税服务管理制度的情况，按照区长办公会会议精神，即日起暂停企业入驻集中办公区（包括设立及迁入），已通过住所平台上传的企业除外。海淀区虽未有明文规定，但是对于入驻集中办公区的企业设立或迁入会不予或推迟审批。
　　根据上述政策，若共享办公企业为集中办公区，则面临无法进驻新的会员企业的风险，从而导致下游的租赁合同关系中断，降低公司预期租金收益。
　　总结：
　　综上所述，上下游租赁授权链是否完整、租赁面积是否大于登记面积、租赁期限是否过短等问题都会对共享办公企业的持续经营能力造成影响，绕开这些风险点可以帮助共享办公企业借助并购交易脱颖而出，增强企业的竞争力。共享办公企业在境内外的并购角逐已经进入白热化阶段，在激烈的角逐中需要有经验的专业人士为共享办公企业保驾护航。