5万亿长租公寓市场大战前夜-玩家圈地 金融缺失

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由于产权问题，长租公寓几无债权融资的空间，目前在资本市场上活跃的公寓运营商及综合服务提供商都以股权融资为主。
       
        　　从2015年开始，在全国一二线城市中，爆发了一场看不见硝烟的战争：房源大战。最开始只是几个小型的公寓运营商，在本地签下一套又一套的空置房源，再分租出去，类似二房东。
　　随着业务版图地扩张，同个城市的玩家之间，以及当地玩家与外地前来瓜分市场的玩家之间，开始用高于竞争对手的租金，或者更有优势的付租手段抢占房源。
　　短短两年间，涌现出了数万家公寓运营商，其中在北京就超过一万家，在全国跑满圈地的同时，造就了一个囊括装修、家电、物业、保洁、维修、智能系统、供应链金融、租房分期等在内的万亿级市场长租房市场。
　　玩家林立，各有分工
　　与欧美发达国家相比，我国的长租房领域一直以来发展的都不充分，黑心中介、房屋破旧、房东违约等问题都制约着租房市场的发展。但近年来，随着住宅价格连番上涨，首次置业的成本大幅提高，越来越多的人将目光转向房屋租赁。
　　同时，从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITs的试点等。
　　加上消费升级地趋势，租客对房屋质量的要求越来越高。以上几点，都使得公寓租赁市场进入一个新的加速阶段。
　　其实长租房的品质升级应该在2000年出头就开始了，一位前二房东告诉记者，在2003年左右，他就开始对城市核心位置的房源签3-5年的房租，然后对房子进行N+1的改造，并配上全新的宜家家具和空调、电视等，以略微高于市场价的房租出租给白领、刚走上社会的毕业生或者三口之家，就是看到了租客对住房条件的要求。
　　但在今天，这样的小打小闹已经满足不了市场需求，行业内出现了一批拥有高质量房源、统一装修风格、标准化的服务配备的公寓运营商。从规模上分，它们中既有管理着数万间房源的龙头玩家，也有仅管理着几十到上百间房源小玩家。从管理模式上分，则可以分为分散型、集中型和托管型。
　　从背景分，这些公寓运营商大致可分为四个类别：以自如（链家）、相寓（我爱我家）为代表的中介系；以泊寓（万科）、壹栈（招商地产）为代表的开发商系；以华住（城家）、窝趣（铂涛）等代表的酒店系及大大小小的创业系。
　　其中，中介系有房源及获客优势，开发商系有资源优势，酒店系有客房管理优势，相较而言创业系显得较为弱势。但是正是创业系公寓运营商的加入，才激活了这一市场，更催生出了另外几大长租房领域的玩家。
　　在现在的长租房市场领域，玩家绝不仅仅包括了四类公寓运营商，更包括了以蘑菇租房、海链租房、寓小二为代表的综合服务提供商，及银行、持牌消费金融公司等金融机构。
　　长租房是一个链条非常长，环节特别多的行业，寓小二CEO黄冠文告诉记者，从拿到房源，到装修、家电入场、发布房源、房客入驻，到日常保洁、维修、提前退租等，每个环节都牵涉到创业者非常多的时间和精力，这就需要像我们这样的平台提供一站式、全链条的服务。
　　供应链金融大有可为
　　太疯狂了，现在的房源大战已经到了白热化的阶段，2017年12月底，一位于杭州的长租公寓运营商表示，2017年下半年以来，有几家得到资本注入的公寓运营商在杭州抢房源来势汹汹，作为管理着近千房源的创业系公寓运营商，这样的价格大战他打不起，也产生了能否继续做下去的疑虑，市场价（月租金）3000，他们就直接抬到3500，甚至4000，房租直接半年或者一年一付，压力太大了。
　　长租房行业并不是一个门槛很高的行业，更像是一个滚雪球的游戏，只要先签约几间房，交了第一期租金，然后花一两个月的时间装修、招租，收到租客押一付三的租金，资金就能回笼不少，接下来就可以继续签约新的房源，一步步扩大版图。
　　但长租房行业想要做大也不那么容易，这是一个长回报的行业，最早也要6个月、长的甚至要18个月才能回本，这个时候任何一个环节资金链的断裂都会造成无法挽回的后果。这两年中，诞生了数万家公寓运营商，但也有同样数量的运营商死去。
　　一开始我们也是一个公寓运营商，在上海大概管理了数百间房源，黄冠文告诉记者，但是我们在做大的过程中，很快意识到这个行业一定需要金融的参与。
　　事实上，金融在长租房行业的全链条都能发挥重要的作用，但概括来讲，从拿房源、装修、家电、维修、保洁、管理系统等前期环节，可以做的是供应链金融；而从房屋招租开始，针对租客的房租分期产品，则为消费金融。
　　这两种金融模式缺一不可，前者做得好的以目前的头部玩家蘑菇租房为代表，后者的参与方更多，像惠分期、应花分期、百度钱包等比较知名。前者to B，后者to C，市场和风控各有不同，但是在记者看来，在长租房市场正迅速扩张的眼前，供应链金融的机会更多一些。
　　要跑赢竞争对手，签更多的优质房源是第一步。在一线城市，稍微好一点的房源，哪怕只是押一付三，就意味着数万元的支出，十间房就是几十万，加上后续的装修，对现金流的需求是十分强烈的。许多金融公司就是看到了这点，开发了不少针对公寓运营商的金融产品，但由于风控简单，一旦公寓经营不善，资金了断裂，跑路的运营商很多。
　　寓小二开发了一个SaaS系统，帮助公寓运营商信息化管理房源，房屋的出租情况、水电用量、租客租金交付与否，一目了然。
　　管理几十套和几百套公寓是完全不一样的，很多公寓运营商都搞不清楚自己到底赚了多少钱，因为收进来的钱里还有押金，还需要维修、增加家具等，黄冠文解释，同时，利用自己运营公寓积累下来的各种供应商人脉，将各种供应商服务嵌入到这个系统中去，如果运营商需要金融服务的，也可以选择由寓小二直接向供应商打款，运营商再分期还款的供应链金融模式。
　　海尔金控旗下的海链租房走的也是这个路子。跟寓小二公寓运营商出身不同，海链租房一成立，就是以金融为切入点，做长租房领域的全链条服务供应商。
　　创业系的公寓运营商其实从找房源开始就需要我们的服务了，海链租房市场总监戚伟告诉记者， 海链租房本身就有房源发布平台，能够帮助运营商跨区域拿房，在装修特别是家电方面，作为海尔金控旗下的全资子公司，海链更有自身优势，再后面，招租、经营、租客的租房分期，我们都有服务。
　　根据记者拿到的一份长租公寓市场研究报告，到2027年，在我国住房自有率走低和租金占比上升的共同作用下，预计2027年 我国租赁市场将达到5万亿。在这样一个量级的市场基础上，家装、保洁、维修、运营等全链条上的服务行业，也将迎来大的增长，如此多的消费场景将成为消费金融领域新的机遇。
　　主流金融机构仍然缺失
　　虽然政策红利多，市场容量大，但对于长租房公寓这样一个资金和资源双密集型的产业，融资手段却比较单一。
　　由于产权问题，长租公寓几无债权融资的空间，目前在资本市场上活跃的公寓运营商及综合服务提供商都以股权融资为主。
　　根据记者整理的信息显示，2017年至今，长租房领域比较重要的融资有：长租公寓品牌蛋壳公寓获得B轮1亿美金融资，贝客公寓完成1.25亿元人民币A轮融资，自如获40亿人民币A轮融资及蘑菇租房3000万美元C+ 轮融资等。
　　这其中，仅有蘑菇租房一家为综合服务供应商，另外的均为长租公寓运营商。从融资总额来说，这四期融资总额也才不到70亿人民币，对于5万亿的市场规模来说不值一提，更何况还有数万家公寓运营商及综合服务提供商的资金需求没有得到满足。
　　不论是海链还是寓小二都向记者表示他们的资金来自银行、持牌机构、P2P平台等，但事实上，主流金融机构对长租房领域的直接参与还非常少。
　　目前，寓小二自有的金融业务为供应链金融，租房分期业务则由惠分期、应花分期、百度钱包等第三方消费分期产品接入。海链则表示不论是供应链金融还是租房分期，自己都可以做，也可以跟别的金融机构一起合作做。但不管是哪种方式，在现在的长租房领域，资金成本仍然偏高。
　　建设银行算是直接参与长租房领域的主流金融机构之一。其推出的按居贷直接向租户发放贷款，又开发了建融家园APP，联手公寓运营商试水租房综合服务平台。
　　但是对于长租房领域的玩家们来说，他们更希望银行跟专业的长租房领域的参与者合作，提供资金及技术支持。
　　最主要的问题还是缺资金，长租房领域其实是一个场景非常多并且也很优质的市场，特别适合金融产品介入，所以还是希望能有大量的金融机构直接参与进来，一起把这个市场做大做好。黄冠文说。