上海精准调控经营性用地出让 严禁商转公和商转住

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上海市政府网于21日公开发布该市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》下称《规定》，明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，对商办土地出让出台若干重要新规，规定有效期自今年4月10日至2022年3月31日。业内人士认为，《规定》的出台从一定意义上预示着，在经营性用地领域，上海等一线城市即将由原来的开发销售模式进入存量持有运营模式。政府通过精准调控经营性用地出让，意在强调商办与住宅应各归其位，鼓励房地产企业与机构投资者通过长期持有物业经营获利，而非依靠短期炒作房屋产权买卖获利。

据记者了解，此次《规定》所指的经营性用地包括：商业、办公、商品住宅等类型，其中，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。

《规定》的主要内容包括：出让合同中应明确，办公用地不得建设公寓式办公项目；出让合同中，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；出让合同约定办公、商业可售部分，应以层为单位进行销售；出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同；出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有；受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让；对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让；按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押等。

《规定》中最重要的一点就是，对于办公和商业用地，不允许采取转为酒店式公寓的开发模式。这势必对后续商办项目的市场交易和产品开发产生一定的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《规定》提到商铺不允许散售，只允许整体层出售，这一方面是为了防范商铺散售可能造成的难以管理的问题，同时也意在防范通过散售实现对个人购房者的变相作为居住属性产品销售的行为。

今年1月初，上海市住建委通过调查发现，部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质的情况，在房屋结构、消防等方面存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为此，上海市住建委当时宣布，将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，并暂停此类项目的网上签约。以所谓酒店式公寓为主的类住宅商业办公项目正是清理核查的重点。此后，市场传出消息，上海类住宅项目较为集中的闵行、嘉定两区已开始试点整治。

东方房地产学院常务副院长华伟告诉记者，以往地方政府希望扶持产业发展，因而在土地价格、销售方法等方面对非住宅用地有很多的优惠举措。但在实践中，因为住宅用地价格大大高于非住宅用地，造成了很多实力不强的开发商在居住用途和商办功能之间打擦边球，把非居住用途用地实质上变成居住用途，政府扶持的初衷实际上没有精准落地。现在，政府强调经营性用地要集群化、专业化、市场化，意在明确，房地产行业真正的利润不是通过房屋产权的倒卖炒作来实现的，而应通过企业的经营能力、经营质量来体现。

整体来讲，《规定》的出台从一定意义上预示着一线城市即将进入存量持有运营的阶段，从原来的开发销售模式进入存量持有运营金融化模式，这是大趋势上的改变，明源地产研究院首席研究员刘策指出，该项政策的影响具体而言可分为几个层面：第一从整个物业类型来说，政府还是更加强调商业归商业、住宅归住宅，严禁商转公、商转住；第二是强调持有运营而非开发销售；第三，持有模式会对开发商的资金有较高要求，所以预计后续会有金融方面的配套支持，尤其是一些大型开发商，可能更有条件获得低成本资金，且存量持有也为后续资产证券化提供了优质项目。所以，总体来讲，持有运营模式今后可能会成为开发商在一线城市运营的主流模式。