深圳购房动能全国性最高 资源型大城市成投资雷区

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　　深圳由于当前较低的住房自有率，以及对人口总数对外开放的姿态，人口总数增长持续性强，今后购房需求发展潜力大而排在榜首。

　　市场逻辑正在无限变幻莫测中，以从前的线性逻辑思维来看待市场，难免陷入片面性。

　　开发设计方案商在决定是不是进入一个新大城市或拿下一个新项目时，需参考的指标有一大箩筐，如商品结构、群体结构、交互效率等，以及当地二手房市场对新房的推进和挤压、今后存量更新更新改造的新机会等等。

　　综合来看，考量一个大城市住房消费的发展发展潜力，首要看三个变量，第一是今后要入市的刚需经营规模，包含目前大城市无房人群的经营规模、基于大城市软硬性吸引力而流入的无房人群经营规模；第二是，刚需入市的难度；第三，刚需的入市在乘数的推进下对整个市场经营规模的扩充效应。

　　所谓乘数效应，则由市场取舍二手房的比例及换房需求比例所决定。据贝壳研究院数据，2018年，全国性新房买卖GMV（ 一段時间内的成交总额）是 13万亿，二手房 GMV 是 6.5 万亿，整个房地产领域向存量時期迈进。

　　如果说，增量需求是大城市房地产发展的基本的话，那乘数效应是催化剂。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，一个大城市房地产市场的增量需求（首次入市需求）越旺盛、换房的比例越高，买卖的乘数效应越大，今后大城市房地产市场的买卖经营规模越大，即大城市今后购房动能越大。

　　而大城市住房市场增量需求，又受到大城市当下住房需求被考虑的水准、大城市今后人口总数增长的发展潜力、无房人群入市的难易水准等因素影响。

　　贝壳研究院将目前的刚需经营规模、今后潜在性的刚需经营规模（人均 GDP、GDP增速、经济性格外向度、万人轨道交通米数、学校总数、万人医疗机构床位数、建成区绿化覆盖率）、刚需入市的难度（房价收益比、刚需政策压力）、换房及二手房的推进效应（二手房成交占比、换房比例、换房政策压力）等影响因素指标化，形成点评大城市购房动能的指标点评，又在此基本上，组成了大城市购房动能排行榜。

　　许小乐表示，大城市购房动能能够理解为一个大城市今后房地产的买卖经营规模发展潜力，能够是新房+二手房经营规模；也能够是刚需+改进+投资经营规模。这个全商品流通的框架可为开发设计方案商有效格局、购房者投资出示参考。

　　《全商品流通视角下的楼市增长发展潜力暨购房动能排行榜TOP100》包含100个大城市，从大城市购房动能综合榜单看，一线及重点二线大城市常规进入TOP20。

　　一线三城稳居TOP3，其中深圳由于当前较低的住房自有率，以及对人口总数对外开放的姿态，人口总数增长持续性强，今后购房需求发展潜力大而排在榜首。

　　与北京、上海等60%以上的住房自有率相比，深圳当前住房自有率未达到50%，大城市中一大多数的常住人口总数租房定居，这一部分存量人口总数及今后引入的增量人口总数将成为支撑深圳住房市场的重要力量。

　　北京、上海尽管同样“缺房”，其无房人群入市的难度大，较大的转化难度削弱了购房动能。

　　二线大城市中，杭州、南京、武汉及苏州紧随一线大城市后来，其中杭州由于其持续优化的产业链结构吸纳外来人口总数，购房动能大。除此之外，“网红大城市”西安及成都也跻身榜单前15 名。

　　大城市圈也是排行榜中值得重视的因素。大城市购房动能榜单中前20 名中有9 城属于三大大城市圈范畴，三大大城市圈的关键大城市分列榜单前三。大城市圈的发展是经济、产业链、人口总数、基本设施及资源等综协作用的结果，大城市圈内不同样大城市均衡联合发展才能充分充派发挥人口总数产业集聚强项，扩充经营规模效应，促进大城市圈的迅速掘起。

　　与大城市圈带来的积极主动影响相比，100个大城市中有14 个大城市属于资源型大城市，显然管不了是资源蜕变型大城市（南充为例），还是资源成熟期型大城市（湖州、济宁为例）或是是资源衰落型大城市（韶关、泸州为例），除包头外，整体购房动能指数排名均在50 名开外，动能偏弱，购房发展潜力相对不够。

　　资源型大城市的典型性特征是对资源的依赖度很高，伴随着资源由兴盛到枯竭，大城市的发展也必定经历着从蜕变、成熟期到衰落的周期更正。资源兴盛时，资源型产业链占据主导，人口总数持续流入，大城市潜在性的住房需求增加；资源衰竭时，产业链强项不够，人口总数大批流出，人口总数老龄化水准加剧，潜在性的购房需求降低。

　　从榜单来看，在全部资源型大城市中，资源再生型（包头、洛阳、唐山、马鞍山、淄博、宿迁和徐州）、成熟期型（湖州、济宁、平顶山和赣州）及蜕变型（南充）大城市购房动能指数排名相对靠前，而资源衰落型（韶关和泸州）则垫底。

　　许小乐指出，资源型大城市的典型性难题就是由于资源的逐渐衰竭而带来的产业链落伍与人口总数流出，人口总数是支撑房地产发展的基本，产业链是吸引人口总数流入的重要源泉，且这些大城市的住房紧缺度低，中小大城市首次购房就能够实现交通、文化艺术教育等资源的同时考虑，中后期换房经营规模不高。