深圳滚烫楼市，在情绪乐观与市场理性间找寻平衡
2019的深圳楼市，特立独行，以“小阳春”开局，以“暖冬”收尾，走出相对于其余一线城市全然不同的曲线。12月12日中午，市场消息显示，深圳市住房和建设局证实，该市已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。与此前不久的豪宅税减免类似，政策只是微调，却足以给敏感的深圳楼市添一把柴火，维持市场温度。
担忧楼市继续看涨急于“上车”的刚需一族，和动辄千万资金游走于数个豪宅盘的财富精英，构成了深圳楼市火爆的最重要的底色。独一无二区域位置、政策利好，和经济基本面，则成为楼市走强的动力。
机构统计数据显示，11月深圳二手住宅成交8013套，为2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。交易放大之后，价格开始抬头向上。
楼价居高不下且再现上涨趋势，寄托的是人们对城市前景的看好。数位投资客、刚需族告诉第一财经记者，购房决策与深圳这座城市的天然禀赋及发展势头分不开。
另一面，担忧和质疑始终存在。第二产业的外迁、社会消费品零售总额与城市地位的倒挂、高非户籍人口比例与低落户门槛的反差等等问题，都对深圳的高房价构成拷问。“来了就是深圳人”背后，是“居不易”的无奈。
当下，深圳楼市整体去化水平仍未恢复到历史最高水平，但局部趋热再现。市场，又行至方向选择之关键节点。
热门刚需盘几近断货
不到一个月时间，刘鑫犹豫是否入手的宝安区花样年花郡、花样年花乡的均价，普遍上涨了一万元左右。
“周边配套很成熟，但一层楼十余家住户，住着逼仄又压抑，像个‘小笼子’。”作为急于入市的刚需客，他略显无奈，因为整个宝安中心板块，很难找到类似于花郡这样配套较齐全且总价在500万以下的两室一厅。
坐上宝安区“网红”楼盘这把交椅的花样年两大楼盘，因成熟的配套、首付百万左右、月供一万二左右，刚需客“踮踮脚”就能承担，为它积聚了不少人气。
曾经嫌弃这两大楼盘密度过高的刘鑫，如今看着楼面价奔着10万元/平方米而去，感慨自己贻误了好时机。更为关键的是片区几乎没有楼盘放出来。
“花样年花郡现在只有一套两室一厅，总价520万的盘放出来，业主并不着急卖。”沿街的一家中介机构负责人告诉第一财经记者，业主在半月前还曾经上调了50万。
据了解，宝安、南山的房源受豪宅税减免政策直接刺激，热点区域基本处于无盘可卖状态。市场热度向远郊和曾不太被关注的罗湖和龙岗区域传导，轮动效应明显且迅速。
作为深圳交易量常年位居前三的二手楼盘，龙岗区龙珠花园在刚需客群中有着很高的知名度。虽然该盘是20年前流行的卧室出阳台、楼间距小等陈旧港式设计风格，但每平方米单价仅三四万元，再辅以临地铁、较成熟的生活配套，成为刚需客“上车”的重要选择。
“我们门店是公司中龙岗片区的销售冠军，几乎每天能卖出一套房。11月卖了近30套，差不多是今年三个月的销售总量，且热度还在持续。”位于龙珠花园小区入口处的一家房产中介门店的负责人告诉第一财经记者，豪宅税减免之后，龙珠花园的置换需求被调动，这个片区在11月迎来年度最高成交量。
据深圳贝壳研究院数据显示，300万-500万元物业成市场主流，占比43.6%，刚需主导市场。
类似现象在一手住宅项目上也有体现。比如光明区的刚需项目龙光玖龙台于11月底推出，认筹1300多批，线上选房1分钟内售罄。
入手了该楼盘的何成回忆起当天抢房的过程，兴奋之情溢于言表。“光明区这两年的市政配套和商业配套不错，每平方米均价不足五万，一推出基本处于‘秒光’状态。”他告诉第一财经记者，身边不少朋友当天遗憾落抢。
根据中原地产提供的网签数据显示，11月深圳新房住宅网签3196套，环比上升20.33%。一手住宅整体开盘去化约47.4%，较上月有所上升。
投资客逐浪而起
相比刚需购房者，深圳楼市里蛰伏着的投资者，对政策利好反应最为敏感。如果说刚需客群的热情在11月豪宅税政策出台之后得到引爆，那么投资客的热情几乎贯穿了整个年度。
今年，备受关注的豪宅开盘，当属老豪宅片区“香蜜湖最后一张门票”的深业中城：192套房源，认筹2794个，中签率6.8%；前后5天，每人500万的诚意金，总冻资高达139亿元；开盘8小时，千万豪宅全部售罄，总价近50亿元。购房者除了深圳人以外，北京、上海、江浙、香港等地购房者都未缺席。
首先是香港客户比例在上升。接触过香港客户的深圳房屋中介人士都向第一财经记者表示，今年的港人投资热主要起于7月，之后数月逐渐攀高。
多位在深圳置业的港人告诉记者，今年以来，受惠于大湾区政策的落实，香港人在湾区购房的便利程度明显改善，但因内地银行不支持港人贷款买房，港人如果在深圳买房，基本需要全款付清。
即便这样，香港人在湾区城市特别是深圳的购房热情仍有提振。目前靠近香港关口的皇岗口岸、福田口岸、深圳湾口岸等区域，住宅均价在每平方米10万以上。
“湾区一体化进程的推进对于我们是利好，但最主要的还是深圳产业结构，给服务性质企业提供了业务迁徙及拓展的可能性。”寄望年度核清账目就转回内地的会计师事务所负责人陈辰告诉第一财经记者。
另外，北京人、上海人也是深圳近期多个千万豪宅的主要购入力量。吸引他们的是三个核心因素：深圳的低落户门槛、更宜居的气候、核心地段核心楼盘的强投资品属性。
江浙人入手深圳豪宅用于自住的少，投资动机更显著。新近入手了豪宅盘博林天瑞的浙江人林立衡告诉第一财经记者，经济潜力巨大的特区深圳，叠加不断出台的政策利好，令他强化了投资信心。
除了外来投资客，深圳本地财富一族也是豪宅盘扫货的核心力量。
在南山区科技园一家国内头部互联网科技公司做高管的曾兵来深20余年，早在2008年就成功购置首套房。他的圈层不少都是已经有两套房的企业主、上市公司高层、金融、科技精英。
“股灾后股市一直没有新行情，与其把钱存在银行、买理财等，不如买楼。”曾兵告诉第一财经记者，身边不少朋友都认为，投资深圳的核心地段房产，即使收益预期不高，但至少亏不了，这样的观念，正在将更多的财富引导至不动产。
政策红利叠加
从2016年“一年两调”超严调控带来的楼市降温，延续到2017年的成交惨淡，再到2018年“三价合一”、“731新政”后的理性回归，深圳楼市已经在成交的低位徘徊了两年有余。步入2019年，逐渐走出低谷。
根据诸葛找房数据研究中心的数据显示，2019上半年，深圳总计成交17931套住宅新房，同比大涨38.1%；成交面积174.4万平方米，同比增涨33.5%，是继2016年10月深八条颁布以来上半年楼市的成交新高。
二手房市场的回暖滞后于一手房，上半年深圳总计成交二手房31160套，同比2018年减少6.5%，二手住宅成交量高峰出现在4月，当月成交7570套。
但随着豪宅认定标准的改变，二手房市场活力被激活。来自中原地产的数据显示：11月深圳二手住宅成交8013套，为2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。二手均价也小幅上升，至55499元/㎡。
可以说，深圳一手房和二手房市场的回暖的节奏，与政策红利释放环环相扣。比如年初的《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，到8月《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的出台，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”、豪宅税减免等政策，都为市场注入乐观情绪。
在深圳市场人士看来，高净值的年轻刚需人群构筑起旺盛的购房需求，仅相当于广州三分之一土地面积的城市容量又进一步放大了房子的稀缺属性，粤港澳大湾区门户城市、中国特色社会主义先行示范区等光环赋予了这座年轻城市巨大想象空间，与国际接轨的金融科技产业给城市注入了源源不断的活力……
数据堪为佐证。
深圳在2008年金融危机后，第三产业贡献GDP的比重实现了从50%到60%增长，信息传输、计算机及软件服务业、先进制造和高技术产业等提升明显。
人口结构上，平均年龄33岁，受过良好教育，出没于福田CBD或者南山科技园的金融、科技从业者，构成深圳人的主要剪影。常住人口足以比肩广州，超1300万人，且每年预计新增50万人左右，令这座城市享尽人口红利、人才红利。
经济结构优化与人口增长的同时，土地供应和住宅供应却相对不足，深圳2018年竣工的住宅商品房面积为广州的14.4%、上海的7.22%、北京的17.08%。换言之，深圳现时的新房供应量仍处于一线城市中的低位。
以近3000万元入手了深业中城的北京刘姓人士向第一财经记者坦言，朝气蓬勃的年轻精英、具竞争力的支柱产业、强大的外来人口吸附力、有限的土地资源，仅这几个核心要素便足以强化深圳房屋的投资价值。
价格压力再现
截至目前，深圳针对一手房的限价政策仍未取消，市场也没有回归到历史最高交易水平，但动辄“日光盘”，“单盘一日收金”50亿、二手房主跳价等信息，已让楼市上涨压力再显端倪。甚至有经济或楼市方面的分析人士大胆预测，深圳住宅均价将高达每平方米30万甚至更高。
硬币的另外一面，高房价却又在多个维度上实实在在地威胁着这个城市的未来。
毗邻行情火爆的福田CBD数个千万豪宅的是容纳数以万计草根人群的上下沙城中村。白天穿梭于CBD夜晚返回上沙的湖南人栗铭“深漂”近十年，他见证了深圳经济近十年间从工业驱动走向三产驱动“精英化”进程，也亲历了福田区房价从10年前的每平方米八九千元，飙升至十五万加。他去年将位于宝安区沙井的工厂主动关闭。
“受这两年旧改圈地、产业转型升级等影响，宝安沙井、坂田等厂房租金三年间上涨三倍，生活设施、生产成本翻了一番，工业发展压力很大。”栗铭告诉第一财经记者，自己的湖南老乡们或者是将工厂外迁至东莞，或者是主动关闭结业。
宏观面上，深圳2019年第三季度GDP增速的“跳水”，而东莞同期GDP实现7.7%高增长。今年前三季度，深圳固定资产投资中，第二产业投资增速放缓，这也是继2016年下半年之后再次出现负增长。
另外一个值得关注的宏观数据是深圳的社会消费品零售总额，2018年，深圳该数值大概是广州的三分之二、上海的一半，仅与武汉、成都等中西部二线省会城市相当。
部分受访人士认为，深圳房价高企、类金融品的投资属性强，对刚需一族的挤出效应明显，若“居不易”局面延续，势必损害城市的核心竞争力。
一位公司在深圳楼市占有较高市场份额的房企负责人透露，年底的刚需市场确实很火，但市场并没有全面火爆，楼盘整体去化率仍低于历史最高值，尤其价格较高的豪宅盘去化并不理想，高价房客户承接力不足。该人士担忧如果市场整体价格走高，会进一步影响购买力。
鉴于对市场掌握更为全面的信息和认知，房地产企业似乎更多一份冷静，这在土地市场上已有所体现。11月，深圳同时出让六宗宅地，其中，坪山坑梓G14313-8018宅地，无人竞买，以流拍收场，其他五宗地的成交价格均未触顶。而万科A（000002.SZ）、中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）等民营房企全线缺席当日竞拍。
放眼全国范围，无论一线还是二三线，大部分城市楼市均在“房住不炒”的宏观定调下理性回归，深圳的一枝独秀是否具有持续性，房价上涨能否再创新高等，都是制约房企决策的考量因素，毕竟，有房企在2016年夺得的地王，至今仍深陷无法解套的深渊之中。
“融资困难的背景下，回笼资金唯一方法就是卖楼，已经有不少持有多年的楼盘拿出来销售，可以预见12月深圳市场的供应量会继续保持在较高水平。”深圳中原总经理郑叔伦表示。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“‘房住不炒’的政策基调未变，限价政策仍在，房价上涨空间有限。目前一些定价不高的一手盘与周边二手盘存在价格倒挂现象，这也使买房族中涌入不少投资客进行套利。”他提醒，购房者还需谨慎理性，警惕市场投机过度。
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