深圳二手住宅成交量 创半年来新高 中介称“一个月卖出五套房”
在深圳科技园工作的IT白领小钟最近一段时间都在密集看房，2015年年初购入首套房的他因为准备要二胎，早就考虑需要置换一套三房。关注了很长一段时间后，他认为，现在差不多到了出手的好时机。2016年10月深圳出台新一轮房地产调控政策，非本地户籍购房者的社保缴纳年限由3年改为5年，信贷要求也趋严，房地产市场由此进入了深度调整期。去年深圳又陆续出台“三价合一”政策和“731新政”，后者对住宅、公寓分别执行不同年限的限售以及抑制离婚炒房等，楼市成交再度转冷。
但春节过后，随着房贷利率上浮比例下调等利好刺激，深圳房地产市场成交在增加，但各机构谨慎地将之称为“回暖”，而非“火爆”。
4月1日，中原地产深圳研究中心发布的数据显示，3月深圳新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.4%；二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，同比虽下降15.1%，但成交量为近半年新高。
2018年，深圳新增常住人口49.83万。一方面，这意味着大量的刚需有待消化，另一方面，随着经济活力以及人口吸引力的增强，深圳的住房成为全国买家的资产配置标的之一。但在一系列房地产政策组合拳的作用下，投机行为得到了有效控制。
目前，多方分析人士认为，在房住不炒的政策导向下，深圳的房地产市场难以再出现短期内价格大涨的局面。
中介一个月卖出5套房
小钟住在深圳宝安区，他告诉21世纪经济报道记者，最近看房的过程中，真的感觉到了市场回暖。“一是放出来的房源多了，二是又开始遇到几拨人同时看同一套房的情况了，三是成交周期在变短，好一点的房源一个月内就卖出去了。”
一位中介人士也佐证了小钟的感受。深圳合美居地产的赖沸新在龙岗区坂田街道，今年已是他从事房地产中介工作的第13个年头，他告诉21世纪经济报道记者，春节后行情确实好了不少，刚刚过去的3月，他卖出去了5套房，按佣金收入超过了20万。
Q房网的数据显示，3月深圳二手住宅成交量按周来计，分别为884套、993套、1210套、1274套，环比分别上涨-4.43%、12.33%、21.85%和5.29%。
Q房网指出，3月的二手住宅成交量冲上4000套，月度4551套过户量，过户量已经是近半年月度峰值，市场回暖趋势明显。
其中，像小钟这样的刚需（包含换房族）是购房的主力人群。赖沸新说，以他了解的情况，基本上60%到70%是首次置业，30%是换房。“目前投资客还没有进场。”
房贷利率的下调是一个直接的触发因素。融360大数据研究院的监测数据显示，2月深圳首套房贷款平均利率为5.46%，环比下降1.97%；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降1.03%。
其中，包括四大行在内的多家商业银行在深圳的首套房贷利率已经降至为基准利率上浮5%，二套房贷利率调整为基准利率上浮10%。而在去年，首套房利率一度比基准利率上浮15%。
赖沸新告诉记者，额度也相对更宽松了，这对刚需而言构成了很大的利好。
但从3月最后一周的情况来看，Q房网的数据显示，新房住宅共成交363套，环比急剧下跌56.89%；此前的3个星期，新房住宅成交分别为730套、842套和842套。
4月1日，美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析，从2月底开始市场的交易情绪高涨了一些，但到了3月下半个月又有所回落，接下来还需要继续观察4月能否延续成交畅旺的局面。
房价长期将趋稳
尽管成交量回暖，但价格基本维持稳定。小钟的感受是，量已经起来了，但价格还没有感觉到，甚至还碰到降价的情况。
赖沸新也说，他的生意主要集中在龙岗区毗邻华为总部的一个社区，最近成交的大多是卖得比较便宜的房子，有的业主甚至比最高点时降价了150万。
何倩茹指出，虽然成交活跃度有提升，但暂时还未发现业主涨价的情况，整体价格平稳。
中原地产的研究显示，从样本房源的价格涨跌区间来看，下滑的房源占比增多，下滑0-5%的房源占比为24%，反映目前二手市场虽然有所回暖，但是降价出售比例在提高，价格优势是楼盘成交的关键。
这一定程度与投资整体受到抑制有关。2018年，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被坊间称作“731新政”，其中指出，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；居民家庭新购买商品住宅限售3年，商务公寓限售5年；离婚2年内申请贷款首付将不低于七成等。
深圳本地一位国企开发商人士近日向记者表示，“731新政”后，原本有强烈购买意向的买家都转向了观望，导致公司的一些热门项目销售情况大受影响。
“此前深圳市场的投资客占比仍然很高，但3年或5年的限售时间对资金的占用时间太久，这对于抑制投资有明显的效果。”该开发商人士介绍。
在记者的采访过程中，不同的采访对象提到的一个问题是，税费高。去年3月，深圳的“三价合一”政策正式落地，即二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。
一位买家告诉记者，这样一来税费甚至可能会翻一番，500万的二手房税费可能会达到30万。
自2015年10月1日起，深圳按照《享受优惠政策普通住房价格标准》区分普通住宅与非普通住宅，划定的区分价格为罗湖区390万，福田区470万，南山区490万，盐田区330万，最低的坪山区为200万。而对于非普通住宅，在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。
赖沸新说，目前大家期待的是对“豪宅”重新界定，税费下降后，有望进一步触发刚需族出手。
而对于更长期的房地产市场发展趋势预判，何倩茹告诉记者，深圳作为人口持续流入的城市，需求旺盛，但短期内不会出现价格大涨的情况。
前述开发商人士也表示，房住不炒是长期的政策基调，深圳的房地产市场也将逐渐回归基本面，长期将趋于平稳。
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